这几天，上海楼市最令人振奋的消息就是政府下场，收购二手房做保租房！这次收购的标的是浦东、静安、徐汇核心区，70平以下，总价400万以内，2000年前的老房子。也就是我们说的老破小，寸土寸金的地方。由国企牵头，银行给钱。有破小房子的房东们再也不用跟中介频繁周旋了，直接卖给政府，省心省事省力。当然了，价格方面可能会比市场价略低，但总比你挂牌大半年卖不出去强啊。
政府这一收购行为让其他二手房东们羡慕不已，我朋友说，她在浦东金桥的一套70多平米住房已经挂牌一年多了，都卖不出价，价高没人接，价低自己又舍不得，眼看着自己心仪的新房都快卖光了，旧房还是出不了手，着急啊，忍不住问了下街道，街道说，此次政府收购二手房，是在三区试点，目前中环、外环的二手房暂不在此，以后可能会有机会，耐心等待吧。
那么上海此次收购二手房为何聚焦市中心小户型，何时能扩展至中环外环呢？
我觉得，此次政策聚焦内环内小户型，核心逻辑在于精准匹配供需。浦东、静安、徐汇作为就业核心区，聚集了大量新兴产业和青年人才，他们对“职住平衡”的需求迫切，但此前八成保租房位于中环外，市中心保障房源严重短缺。70平以下、400万内的“老破小”，既契合单身青年或小家庭的居住需求，又能以合理成本盘活存量资产。正如静安区采用“片区式收购”策略，优先布局轨道站点3公里辐射圈，正是为了最大化通勤便利性。所以，此次政府收购市区老破小二手房作为保障房租赁房源，政策明确指向新市民与青年人，为城市留住人才，实现“房东置换、青年安居”的双赢。
那么二手房收购政策何时能扩展到其他区域，特别是中环、外环的二手房呢？我觉得若三区试点成效显著，黄浦、长宁等中心城区有望率先跟进，后续中环、外环区域也将逐步纳入。这一梯度推进的思路，既保障了政策落地的稳妥性，也回应了外环房东的期待，朋友在浦东金桥挂牌一年多的住房，未来或许能搭上政策快车。
此次政府收购二手房新政，对上海楼市而言，积极效应显而易见。一方面，国企收购打通了“卖旧换新”的置换链条，2025年上海400万以下二手房成交占比达76.71%，新政将进一步激活这一刚需市场；另一方面，官方收购价锚定了市场基准，避免房价非理性波动，同时新增的保租房供给，也将缓解市中心租赁市场的供需矛盾，为楼市稳定注入长效动力。
