上海
“沪七条”新政的效应，在这个春天被彻底点燃。
继2月25日上海发布优化住房限购、支持“以旧换新”等七条新政后，市场经过短暂发酵，于三月中下旬迎来一轮爆发式行情。
数据显示，上海楼市不仅走出了传统的“金三”成色，更以多项创纪录的数据，宣告“小阳春”行情进入高潮。
01
二手房市场
量价齐升，置换链条加速运转
市场升温最直接的体现，在二手房成交量上达到了极致。
根据上海网上房地产数据，在刚刚过去的一周（3月16日至3月22日），上海二手房单周网签量达到7488套。
这一数字不仅环比前一周（7233套）再增3.5%，更一举创下自2021年以来的周度成交最高纪录。
值得注意的是，这已是上海二手房周成交量连续第二周站上7200套高位，这种持续性放量在近年来极为罕见。
上周末（3月21日-22日）两天合计成交2818套，维持在高位运行，直观反映了购房者在新政窗口期与市场回暖预期叠加下，入市节奏显著加快。
截至3月22日，上海3月二手房累计成交已突破2.1万套。
按当前日均近千套的成交节奏，叠加月末传统的翘尾效应，市场普遍预期3月全月二手房成交量将强势冲击3万套大关，“金三”成色十足。
成交放量的同时，价格体系呈现出“整体稳、局部动”的特征。诸葛找房数据显示，上周上海二手住宅市场均价为58447元/平方米，环比仅微升0.02%，整体保持平稳。然而，市场的活跃源于“以价换量”的策略仍占主导。
在调价房源中，降价房源占比高达88.88%，而涨价房源占比则缩小至11.12%。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，近期低总价“上车盘”被快速消化，部分区域的房东心态开始转变，惜售乃至跳价案例有所增多，显示出市场信心正在修复。
成交量的攀升有效盘活了置换链条，为新房市场输送了潜在的购买力。
02
新房市场
供应开闸，结构性分化加剧
与二手房市场的全面升温不同，新房市场则上演了一幕“冰火两重天”的戏码，结构性特征极为明显。
一方面，供应端集中放量，认购市场热度两极分化。
上周，上海新房市场罕见地迎来了21个楼盘集中启动认购的盛况。然而，不同项目之间的热度差异悬殊。核心区域、具有稀缺属性的改善型项目备受追捧。
例如，浦东后滩板块的“澐启滨江”认购率约142%，杨浦东外滩的“保利外滩曜”认购率达124%，新江湾的“保利珺园”认购率也达到125%。
这些项目凭借黄金地段、强劲的产品力和品牌口碑，在认购阶段就已接近或触发积分制。
另一方面，部分项目则面临去化压力。
与之形成鲜明对比的是，长宁北新泾的“西郊云庐”认购率仅16%，宝山淞南的“招商序”认购率低至6%，闵行吴泾的“象屿天誉蘭香”认购率约30%。
此外，金山、奉贤等远郊区域的项目整体热度普遍偏低。这种分化清晰表明，当前购房者的决策更加理性，对价格、地段、产品的综合考量权重加大。
从成交结构看，高性价比项目成为市场压舱石。 根据佑威房地产研究中心的数据，上周（3.16-3.22）新建商品住宅成交面积环比上涨29%。
在成交TOP10榜单中，青浦“联发时光新澍” 以94套的成交量位居榜首，其均价仅36968元/平方米；
嘉定区在TOP10中独占4席，成为承接市区外溢需求的主力区域。这印证了“刚需盘放量主导、改善盘稳健释放”的市场格局，中低价位产品是稳定交易数据的基石。
03
政策显效，预期巩固
分化将成为新常态
综合来看，本轮上海楼市“小阳春”行情势头强劲，是“沪七条”政策利好、传统旺季需求释放、市场预期转向乐观等多重因素共振的结果。二手房市场以创纪录的成交量为标志，实现了从“以价换量”到“量价企稳”的转变，有效激活了置换链条。
新房市场则在供应放量中完成了首次压力测试，清晰地勾勒出市场的偏好地图：具备稀缺价值的核心资产依然坚挺，而性价比高的外围刚需项目走量迅速，部分区位、产品力或价格不占优的项目则面临挑战。这种分化预计将成为未来市场的常态。
分析师卢文曦认为，近期公布的70城房价数据显示京沪楼市持续好转，上海二手房交易数据连创新高，新房售楼处到访量维持高位，种种迹象表明，市场回暖的预期正在自我强化。
随着政策效应的持续释放和置换需求的逐步传导，上海楼市的复苏态势有望在“银四”得到延续和巩固。
然而，对于市场参与者而言，无论是买方还是卖方，都需要更清醒地认识到，普涨时代已过，在整体回暖的基调下，精准判断板块与个体的价值，将成为新的必修课。
进2026年上海新房群，口令“2026买房”
如果您喜欢这篇文章，欢迎分享至朋友圈✨
戳下面查看更多楼盘资讯
