【亦周地产】新房、二手房成交同比增速均由正转负;上海首笔国企收购存量房转保租房贷款落地 | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年4月13日发布的报告《新房、二手房成交同比增速均由正转负；上海首笔国企收购存量房转保租房贷款落地——房地产行业第15周周报（2026年4月4日-2026年4月10日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。

新房成交面积同环比均由正转负。第15周47城新房成交面积207.0万平，环比下降53.3%，同比下降16.2%，同比增速较上周下降51.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-63.3%、-49.2%、-50.7%，同比增速分别为0.4%、-15.8%、-23.3%，一线城市同比增幅较上周收窄74.6个百分点，二、三四线城市同比增速下降44.5、45.8个百分点。

二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第15周23城二手房成交面积226.7万平，环比下降20.0%，同比下降11.1%，同比增速较上周下降35.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-32.3%、-12.3%、-10.2%，同比增速分别为-9.5%、-13.8%、-6.6%，同比增速分别下降30.4、38.9、35.9个百分点。

新房库存面积环比上涨、同比下降；去化周期同环比均上涨。截至第15周末，13城新房库存面积7639.8万平，环比增速为8.4%，同比增速为-1.3%；去化周期21.7个月，环比上升1.7个月，同比上升2.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、20.1、55.2个月，一线城市环比下降0.1个月，同比下降1.1个月，二线城市环比上升0.3个月，同比上升6.0个月，三四线城市环比上升21.0个月，同比下降1.2个月。

土地市场成交量环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第14周百城全类型成交土地规划建面为1105.6万平，环比上升0.4%，同比下降32.4%；成交总价为185.4亿元，环比下降22.6%，同比下降48.4%；楼面均价1677元/平，环比下降23.0%，同比下降23.6%；土地溢价率为9.3%，环比上升6.8个百分点，同比上升6.6个百分点。

房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第15周房地产行业国内债券总发行量为123.5亿元，环比上升278.8%，同比下降41.8%。总偿还量为119.7亿元，环比下降17.7%，同比上升4.5%；净融资额为3.8亿元。

板块相对收益有所上升。第15周房地产行业绝对收益为4.0%，较上周上升9.4pct，相对收益（相对沪深300）为-0.4%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE为29.37X，较上周上涨0.16X。

据上海市地方金融管理局官网4月9日公布的信息，工商银行上海市分行为上海奉贤发展(集团)发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾6亿元。工行为此次收购定制专属融资方案，并及时提供资金支持，助力该项目顺利实施。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第15周：4月4日-4月10日）相比于上周，新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大、同比由正转负；新房库存面积环比上涨、同比下降；一线城市新房库存面积去化周期环比下降、二、三四线城市环比均上涨，一、三四线城市同比均下降、二线城市同比上涨。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为1.8万套，环比下降52.8%、环比由正转负，同比下降17.5%、同比由正转负；新房成交面积为207.0万平方米，环比下降53.3%、环比由正转负，同比下降16.2%、同比由正转负。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.4、0.8、0.7万套，环比增速分别为-63.7%、-48.5%、-49.5%，同比增速分别为-2.9%、-18.3%、-22.7%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为40.9、87.5、78.6万平方米，环比增速分别为-63.3%、-49.2%、-50.7%，同比增速分别为0.4%、-15.8%、-23.3%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为77.5万套，环比增速为-2.5%，同比增速为-6.8%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为46.4、17.1、14.0万套，环比增速分别为-0.5%、-0.2%、-10.7%，同比增速分别为-12.0%、0.1%、4.7%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为29.0、6.2、8.7、2.5万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为-0.7%、-0.6%、-0.3%、1.1%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-17.4%、4.3%、-3.9%、-3.2%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为23.9个月，环比下降0.5个月，同比上升0.7个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为21.1、21.0、61.8个月，一、三四线城市环比分别下降0.05、7.2个月、二线城市环比上升0.2个月，一、三四线城市同比分别下降2.7、2.5个月、二线城市同比上升6.2个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为34.1、8.2、18.6、19.2个月，北京、深圳环比分别上升0.2、0.3个月，上海、广州环比分别下降0.1、0.1个月，北京、广州同比分别下降8.5、2.6个月，上海、深圳同比分别上升0.1、8.0个月。

13个城市新房库存面积为7639.8万平方米，环比增速为8.4%，同比增速为-1.3%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3854.3、2218.2、1567.4万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.3%、0.5%、61.3%，同比增速分别为-7.4%、3.9%、8.5%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为21.7个月，环比上升1.7个月，同比上升2.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、20.1、55.2个月，一线城市环比下降0.1个月，二、三四线城市环比分别上升0.3、21.0个月，一、三四线城市同比分别下降1.1、1.2个月，二线城市同比上升6.0个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为2.6万套，环比下降21.3%，同比下降9.5%；成交面积为226.7万平方米，环比下降20.0%，同比下降11.1%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.9、1.3、0.4万套，环比增速分别为-32.6%、-13.1%、-12.9%，同比增速分别为-5.2%、-12.7%、-8.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为77.9、106.3、42.6万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-32.3%、-12.3%、-10.2%，同比增速分别为-9.5%、-13.8%、-6.6%。

土地市场方面，我们选取2026年第14周 (3月30日-4月5日)的数据，土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市同环比量跌价涨，二线城市同环比量价齐跌，三线城市同环比量涨价跌；一、三线城市溢价率同环比均上涨，二线城市环比上涨、同比下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1105.6万平方米，环比上升0.4 %，同比下降32.4%；成交土地总价为185.4亿元，环比下降22.6%，同比下降48.4%；成交土地楼面均价为1677.1元/平，环比下降23.0%，同比下降23.6%；百城成交土地溢价率为9.3%，环比上升6.8个百分点，同比上升6.6个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为23.7、266.6、815.3万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为-51.6%、-59.2%、104.5%，一、二、三线城市同比增速分别为-92.3%、-61.4%、28.2%；一、二、三线城市成交土地总价分别为79.1、64.2、42.1亿元，一、二、三线城市环比增速分别为117.7%、-62.1%、23.4%，一、二、三线城市同比增速分别为75.2%、-73.6%、-40.7%；一、二、三线城市平均楼面价分别为33443.1、2406.5、516.7元/平，一、二、三线城市环比增速分别为349.9%、-7.1%、-39.6%，一、二、三线城市同比增速分别为2189.5%、-31.6%、-53.7%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为2.1%、3.0%、12.5%，一、二、三线城市环比分别上升1.3、0.7、9.8个百分点，一、三线城市同比分别上升1.6、12.0个百分点，二线城市同比下降3.2个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为78.2万平方米，环比下降60.5%，同比下降66.3%；成交住宅土地总价72.4亿元，环比下降49.6%，同比下降71.3%；成交住宅土地楼面均价为9260.7元/平方米，环比上升27.7%，同比下降15.1%；百城成交住宅类用地溢价率为43.6%，环比上升43.5个百分点，同比上升33.6个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为1.1、45.3、31.8万平米，二、三线城市环比增速分别为-68.8%、-39.6%，一、二、三线城市同比增速分别为-52.6%、-62.2%、-71.0%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为8.4、50.3、13.7亿元，二、三线城市环比增速分别为-60.1%、-21.3%，一、二、三线城市同比增速分别为-22.0%、-73.7%、-73.1%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为77766、11107、4305元/平，二、三线城市环比增速分别为27.9%、30.3%，一、二、三线城市同比增速64.6%、-30.3%、-7.3%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为6.4%、7.0%、141.3%，二、三线城市溢价率环比上升7.0、141.1个百分点，一、三线城市同比上升3.5、139.8个百分点、二线城市同比下降11.3个百分点。

地方

广州：2026观点年度论坛召开，探寻房地产行业从量变到质变的发展路径，在新周期的经纬中，共同勾勒行业高质量发展的全新范式。

武汉：武汉住房公积金管理中心发布新政，取消存量房贷款比例房龄分级规定，统一首套贷款最高比例80%，并取消异地贷款户籍限制。

商丘：商丘市住房公积金管理委员会发布通知，推出八项新政支持住房消费，包括提高贷款额度、扩大提取范围、创新家庭互助还款等，自2026年6月1日起施行。

深圳：深圳市住房和建设局发布2026年第二季度计划预售商品房情况，计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积为122.7万平方米，10909套。

太仓：正式发布《关于进一步推动房地产高质量发展的若干措施》，推出12条新政以稳定房地产市场，聚焦土地供应、住宅品质、公积金贷款优惠等方面，明确公积金贷款首付最低15%，并升级“以旧换新”、支持团购优惠，加快构建发展新模式。

杭州：杭州自然资源和规划局出让滨江区、余杭区、钱塘区3宗涉宅地块，总起价44.8亿元，最终总成交价58.6亿元，三宗地块均成功出让。

江门：根据江门市住房和城乡建设局数据显示，4月8日，清明假期江门房地产市场迎来春季置业小高峰。全市主要房地产项目在4至6日期间累计认购住宅约272套，同比增长约13%，成交面积2.8万平方米，成交金额2.3亿元。

香港：香港地政总署公布，今年4月起，收回新界农地作发展用途的补偿收地价为每呎1043港元，较半年前升3%，属于4连跌后回升，亦为政府2022年改制后近4年首次回升。

香港：香港房委会宣布，计划在元朗南发展4个公营房屋项目，合共兴建17幢住宅大楼，提供1.4万个住宅单位，可容纳3.7万人，预计于2028年展开建屋工程，并在2032/33至2033/34年度分阶段落成。

本周（4月4日-4月10日），在大盘表现方面，上证指数收于3986点，较上周上升106.13点，涨跌幅为2.7%；创业板指收于3449点，较上周上升299.19点，涨跌幅为9.5%；沪深300指数收于4637点，较上周上升195.78点，涨跌幅为4.4%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为有通信、电子、机械设备，涨跌幅分别为10.7%、10.6%、7.1%；涨跌幅靠后的行业依次为银行、食品饮料、煤炭，涨跌幅分别为-1.1%、-0.03%、0.1%。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.0%，较上周上升9.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.4%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE为29.37X，较上周上升0.16X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为金地集团、滨江集团、华侨城A，涨跌幅分别为6.6%、5.2%、3.2%，涨跌幅靠后的三家公司依次为绿地控股、招商蛇口、保利发展，涨跌幅分别为0.7%、0.8%、1.6%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、建发国际集团、美的置业，涨跌幅分别为5.3%、4.7%、2.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为旭辉控股集团、越秀地产、碧桂园，涨跌幅分别为-2.9%、-1.6%、-1.6%。

2025年年报：

金地集团：2025年营业收入357.9亿元，同比下降52%；归母净利润-123.3亿元，亏损扩大（2024年：-61.2亿元）。

高管变动公告：

首开股份：公司董事屠楚文先生因个人原因辞去公司董事职务，原定任期至2026年6月26日。辞职后，屠楚文先生不再担任任何职务。

深振业A：公司副总经理、董事会秘书杜汛女士递交辞职报告，因工作变动原因辞去公司副总经理、董事会秘书等职务，辞职后不再担任公司任何职务。

华远控股：公司聘任张全亮先生担任公司副总经理兼任董事会秘书，聘任靳慧玲女士担任公司财务总监，聘任白雪女士为公司证券事务代表。

绿地控股：董事会第五次会议同意聘请黄薪先生担任公司副总裁。

经营数据公告：

世茂集团：集团发布截至2026年3月31日未经审核营运数据，3月合约销售额约为人民币17.12亿元，合约销售面积为14.29万平方米；三个月累计合约销售总额约为人民币45.23亿元，累计合约销售总面积为37.34万平方米。

中国海外发展：2026年3月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约为人民币285.78亿元，按年上升34.8%；销售面积约为94.18万平方米，同比下跌0.6%。3月本集团新增土地涵盖厦门一幅地块，权益建筑面积约 5.85万平方米，权益地价约人民币4.33亿元。

招商蛇口：3月，公司实现签约销售面积54.63万平方米，实现签约销售金额179.43亿元；2026年1-3月，公司实现签约销售面积114.15万平方米，实现签约销售金额333.82亿元。

金地集团：2026年3月公司实现签约面积10.8万平方米，同比下降51.13%；实现签约金额14.5亿元，同比下降53.23%。集团近期新增项目青岛市李沧区LC0301-03地块，用途为住宅用地，项目占地面积4.43万平方米，权益比例22.5%，土地使用年限为70年，地块成交总价9.98亿元。

绿城中国：截至2026年3月31日止三个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约176万平方米，总合同销售金额约人民币386亿元。

中国金茂：2026年3月，集团取得签约销售金额人民币94.98亿元，签约销售建筑面积40.19万平方米。截至2026年3月31日止3个月，本集团累计取得签约销售金额共计人民币224.28亿元，以及累计签约销售建筑面积96.30万平方米。

股权变动公告：

万泽股份：公司控股股东万泽集团于2026年4月2日将持有本公司无限售条件流通股230万股质押给中信证券股份有限公司（占公司总股本0.45%），为其贷款提供质押担保。截至2026年4月2日，股东及其一致行动人累计质押股份5608万股，占公司总股本11.01%。

东百集团：公司控股股东之一致行动人施章峰先生解除质押800万股股份，各占公司总股本的0.92%。截至目前，丰琪投资、施章峰先生及施霞女士合计质押公司股份2.80亿股，占公司总股本的32.16%。

天地源：公司控股股东高新地产解除质押1.32亿股股份，占公司总股本的15.22%。截至目前，高新地产累积质押公司股份1.17亿股，占公司总股本的13.54%。

荣安地产：荣安集团将其所持有本公司的部分股份办理了股份解除质押，本次解除质押1.2亿股，占公司总股本比例的3.77%，截至目前，公司控股股东荣安集团及其一致行动人累计解除质押1.36亿股，占公司总股本比例的4.28%。

其他重要公告：

金融街：公司公告“23金街05”债券票面利率调整及回售办法，票面利率由3.20%下调25个基点至2.95%。投资者可在4月9日至13日登记回售，回售价格为每张100元，资金到账日为5月25日。

顺发恒能：公司股票交易价格连续三个交易日（2026年4月1日、4月2日和4月3日）收盘价格跌幅偏离值累计超过20%，根据《深圳证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动的情况。

国创高新 ：公司对2025年度业绩预告进行修正，报告期内扣除非经常性损益后的净利润最新预计调整为-200万元至-100万元。

滨江集团:公司全资子公司杭州滨钰房地产开发有限公司与杭州兴耀房地产开发集团有限公司以联合体形式竞得杭州市地块编号为杭政储出[2026]11号的国有建设用地使用权，建设用地面积4.53万平米，土地总价12.99亿元，规划用于住宅和商业。

珠江股份：公司如期赎回使用闲置募集资金购买的已到期理财产品，赎回本金共计人民币6,000万元，实际获得收益合计人民币31.07万元。

新希望服务：采纳经修订股息政策，拟每年分配本集团不少于60%的归属于母公司的净利润予股东分派股息。

京能置业：股票交易连续三个交易日（2026年4月7日、4月8日及4月9日）内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动。

华远控股：股票连续三个交易日内（2026年4月7日、4月8日、4月9日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20%，属于股票交易异常波动的情况。

本周房企国内债券总发行量同比下降、环比上升，总偿还量同比上升、环比下降。2026年第15周（4月4日-4月10日）房地产行业国内债券总发行量为123.5亿元，环比上升278.8%，同比下降41.8%（前值：-19.7%）。总偿还量为119.7亿元，环比下降17.7%，同比上升4.5%（前值：74.6%）；净融资额为3.8亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为首开股份、首创城发、中交房地产，发行量分别为16.0、13.5、13.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为中交房地产、华侨城、郑州城发，偿还量分别为17.6、15.0、15.0亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。