为什么上海二手房销量屡创新高,但房价没涨?

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房产洞见 丨作者 / 紫晨花开   整理 /  紫晨花开

上海二手房网签数量，已经连续刷屏三个月了。

3月突破3万套后，4月成交28472套。

截止到11日，5月成交达到7883套。

量是涨上去了，价格却没跑起来。

以成交最好的3月份为例。

3月，上海二手房成交价格为34954元/㎡，环比下跌2.85%，同比下跌16.79%。

无论是对比今年2月，还是对比去年，价格都在往下走。

这形成了一个“以价换量”的市场特征。

为什么会出现这种现象呢？

曦姐认为，有三个原因。

本篇，与大家共同探讨。

第一个原因：成交结构。

之前文章有过分析，这次“小阳春”成交，以300万以下居多，占比七到八成。

如果将成交情况，细分到环线，你会发现两个非常有意思的现象。

（数据来源：好地网）

一个是中环以外的区域，成交占比高达74%。而内环和内中环的成交面积，对比去年，在下降。

位置好且价格贵的房子，卖得少了。

二是各环线的房子，没有一个环线在涨价，都在下行。中环外的下探幅度，相对来讲，比市区更明显一些。

为什么火热的销量，没有带动起市区的市场？

这不得不提到第二个原因：置换困境。

前几天，我们帮几个置换客户做咨询。

在帮他们做好需求梳理后，发现他们不约而同地面临一个问题：拿着1000多万的预算，但买不到什么像样的好房子。

这些能付得起高房价的置换客，买房的初衷，是希望能解决现实生活的痛点。

他们希望买好房后，能多住个几十年。

但市面上，同时满足地段好、户型好、景观好、物业好、停车位多的房源，寥寥无几。

即使找到了，他们也会面临房龄老的问题。

2010年以后建成、地段好且品质过硬的房子，非常稀缺。

不仅是中高端改善客，首次改善型购房者也有着类似的困惑。

我在上一篇文章写过：自从上海7090政策放宽后，开发商更喜欢造利润更高的大户型。

跟大家分享一组数据。

前几年，上海新房市场里，90㎡以下小户型曾经占比高达34.4%。到今年，这个数据已经降到8.3%了。

内环及内中环区域占比更低，仅为0.93%。

我们试想一下，那些卖掉市区老房子的房东，就算加一点预算，也已经买不到老房周边的新房。

拿着这笔钱，如果想住得好一点，只能去郊区。

而郊区，已经在过去那些年被验证过了。

有多少人，特别是习惯市区生活的上海人，愿意迁往郊区呢？

所以，这些房东，宁愿持币。

购买力，就在这里停滞了。

于整体市场而言，向上置换的动力，减弱了许多。

这就制造了一种“结构性置换困境”。

或者说，是一种“改善需求的集体落空”。

群体效应，造就了一大批理智的人。

例如，我们有客户，卖掉房子后，拿着1000多万的预算，举家租房。

他们并不是永远不会买房，而是等待机会再买，也更希望能等到性价比高的笋盘。

不仅置换客陷入僵局，传统中介也在用他们的方式，影响着价格预期。

众所周知，去年楼市低迷，很多中介做不下去，开始转行。

以绿中介为例。

据公开数据显示，截至2024年底，绿中介全国经纪人及支持人员为106500人。

但到了2025年底，这个数据为95900人，减少了1.06万人。

其中，上海经纪人数量为2.2万，但到2026年年初，规模减至2万人。

那些赚不到钱的中介，被市场淘汰了。

中介，主要靠销售提成创收。

2025年，大多数中介没赚到钱。

在市场价格重塑阶段，掏钱的买方，才是真正的交易推动者。因此，也成为中介竭力争取的对象。

房东，反而处于弱势地位。

2月政策一出，市场明显变好，传统中介急着出业绩，更会穷尽一切方法劝房东降价。

在二手房市场里，已经形成一种“普遍现象”。

写在最后。

关注楼市的朋友们应该都能发现，最近上海二手房挂牌量，已经处于近几年的最低位了。

一方面，供应在急剧收缩，另一方面，房子在快速消化。

在可售房源持续减少的情况下，价格依旧没有完全“回温”。

以价换量，成了常态。

这次，楼市恢复元气的周期，似乎比人们预料的长很多。

从去年年底开始，宏观政策中释放出的信号，加上楼市的几度震荡，普罗大众对“资产”二字，已经有了重新的认识和定义。

曾因时代红利而飞涨的房价，仿佛又回到了最初的起点。

所以，那些抛掉房子想置换的房东们，怎么可能不慎重？

大家怎么看？

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