2025年中国房地产企业破产重整:现状、模式与趋势分析
2025年中国房地产企业破产重整：现状、模式与趋势分析
目 录
一、行业现状：规模扩大、模式创新、风险分化
二、政策环境与法律框架变化
1. 金融政策调整：
2. 预售资金监管优化：
3. 政府纾困力度加大：
4. 金融支持措施：
5. 专项新政策：
6. 法律框架完善：
三、典型案例分析（一）：金科股份司法重整
四、典型案例分析（二）：融创中国与碧桂园债务重组
五、重整模式比较：市场化债务重组与司法重整
六、重整工具应用：企业破产服务信托等创新工具
七、投资价值与风险分析
八、行业趋势研判：风险出清与结构调整
一、行业现状：规模扩大、模式创新、风险分化
2025年，中国房地产行业正处于深度调整与转型的关键阶段。经过多年的高速发展，行业积累了大量风险，特别是在"高负债、高杠杆、高周转"的模式下，许多企业面临严峻的财务压力。2025年中国房地产企业破产重整呈现"规模扩大、模式创新、风险分化"的特征，成为行业风险化解的重要途径。从整体规模来看，2025年房地产企业破产重整的数量和债务规模均创历史新高。根据中指研究院统计，截至2025年底，已有21家出险房企债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元。从破产企业数量来看，截至2025年10月，全国房地产行业破产企业数量已达到1663家，其中2024年至2025年3月新增破产房企超152家。从债务规模来看，行业破产重整涉及的资金体量巨大。据统计，50家上市房企及地方龙头企业因债务违约或财务不达标在AH退市或破产，包括协信远创（涉及623亿元债权）、恒大、碧桂园、融创、万达等千亿级企业。金科股份以1470亿元的债务规模成为中国房地产行业迄今最大的重整案，涉及债权人超过8400家。碧桂园的境外债务重组涉及约177亿美元（约1280亿元人民币），融创中国的境外债务重组规模约96亿美元（约695亿元人民币）。从化债进展来看，2025年是中国房地产行业风险化解进入"规模化落地"与"实质性破局"的新纪元。已完成或取得决定性进展的主要房企包括融创、碧桂园、龙光、远洋、世茂、佳兆业、旭辉等。此外，在债务重组方面取得进展的房企还包括中梁、当代置业、金轮天地、禹洲地产、绿地和花样年等。同时，除金科股份，迪马股份、财信地产、隆基泰和等A股房企也已主动申请破产重整。从债务压力角度看，2025年房企仍面临较大偿债压力。据克而瑞统计，2025年全年房企到期债务规模高达5327亿元，比2024年多出接近500亿元。其中，第三季度单季偿债规模约1600亿元，约占全年三成，为近年同期峰值。同时，房企融资难题依然突出，2025年上半年房企融资1844亿元，同比下降30%。从重整模式来看，2025年的化债方案与早期有本质不同，其核心逻辑已从单纯的"以时间换空间"（债务展期）转向"以权益换存续"的实质性削债。主要方法呈现出三大特点：债转股成为绝对主流；司法重整路径确立标杆；多元化"组合包"提供灵活性。在21家完成或获批重整的企业中，有超过18家采用了债转股方案，占比超过85%。从区域分布来看，破产重整房企呈现出明显的区域集中特征。经济发达地区如长三角、珠三角以及成渝地区的房企破产重整案例较多，这与这些地区房地产市场发展较早、房企数量较多有关。根据统计，江苏、浙江、广东三省的破产房企数量占全国总数的60%以上。从企业规模来看，2025年破产重整的房企涵盖了从小型地方房企到大型全国性房企的各个层级。其中，千亿级企业的破产重整尤为引人注目，如协信远创（涉及623亿元债权）、金科股份（涉及1470亿元债务）等。在21家获批企业中，绝大多数为曾经的行业龙头或知名企业。从债权清偿率来看，2025年房企破产重整中，普通债权人的清偿率普遍在20%-30%之间，远高于破产清算状态下的5%以下。例如，金科股份的普通债权人综合清偿率达到22.36%，较破产清算提升近7倍。指标类别 | 具体数据 | 备注 |
破产重整企业数量 | 21家获批重整方案 | 截至2025年底 |
破产房企总数 | 1663家 | 截至2025年10月 |
化债总规模 | 约1.2万亿元 | 累计完成或获批 |
涉及总有息负债 | 近2万亿元 | 21家获批企业 |
最大单笔重整规模 | 1470亿元 | 金科股份案例 |
债转股方案占比 | 超过85% | 21家获批企业中 |
普通债权清偿率 | 20%-30% | 远高于破产清算状态 |
二、政策环境与法律框架变化
2025年中国房地产企业破产重整的政策环境与法律框架发生了重要变化，对企业破产重整产生了深远影响。"三道红线"政策在2025年出现了结构性松动，绿档企业的负债增速上限可能被取消，部分企业的"三道红线"指标计算方式进行了调整，例如将部分负债从表内转移到表外，或者延长了达标期限。央行提出要"完善和加强房地产金融宏观审慎管理"，这意味着"三道红线"等房地产金融基础性制度将会进行调整，为困境企业的重整提供了更大的空间。预售资金监管政策在2025年得到优化，监管比例从原来的40%降至20%，释放了大量的企业资金。同时，对资金使用的限制也有所放松，企业可以在保证项目建设的前提下，将部分预售资金用于偿还债务或其他经营活动。这一政策变化对破产重整企业的影响是多方面的，降低了企业的资金占用，改善了现金流，提高了企业的资金使用效率，有助于加快项目建设和销售。2025年各地政府加大了纾困力度，设立房地产纾困基金，通过股权投资、债权投资等方式，帮助企业渡过难关。在项目支持方面，政府简化了审批流程，加快了项目的复工复产，特别是对于"保交楼"项目，政府提供了专项支持，包括资金、政策、协调等多个方面。2025年中央明确提出"保交楼覆盖率必须达到95%"的目标，这为破产重整企业的项目推进提供了政策保障。在金融支持方面，政府协调银行等金融机构，对破产重整企业给予支持，包括展期现有贷款、提供新增贷款、降低贷款利率等。特别是对于完成债务重组的企业，银行可以重新评估其信用状况，提供必要的信贷支持。2025年还出台了一些专门针对房地产企业破产重整的新政策。首先是关于跨境破产的规定，随着越来越多的房企在境外发行债券，跨境破产问题日益突出。2025年，相关部门出台了跨境破产协作机制，明确了境内外破产程序的协调原则，为跨境债务重组提供了法律依据。其次是关于破产重整企业的税收优惠政策，为支持企业重整，政府出台了一系列税收优惠措施，包括减免部分税费、延长纳税期限、允许亏损弥补等。这些政策可以降低企业的重整成本，提高重整成功率。第三是关于破产重整企业的信用修复机制，许多破产重整企业面临信用受损的问题，影响其后续经营。2025年，相关部门建立了信用修复机制，对于完成破产重整的企业，可以申请修复信用记录，恢复正常经营。在法律框架方面，《企业破产法》为房地产企业破产重整提供了基本法律依据。破产重整是一个严谨的法律概念，依据《企业破产法》规定，针对可能或已经具备破产条件但又有维持价值和再生希望的企业，进行业务重组和债务调整。与重组不同，重整由法院主导，属于法庭内的重整，受到法律框架严格约束，如债权人清偿顺序、重整时间等都需按法律规定执行。破产重整有法律提供的司法保护，可阻止司法冻结和法院执行、限制担保权人行使担保权等。重整方案只需出席会议的有表决权的债权人过半数同意，且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的三分之二以上即可，特殊情况下法院还可强行批准。而重组方案需取得所有债权人同意，否则对不同意的债权人无效。在重整时间方面，法律规定法院裁定重整之日起六个月内需提交重整计划草案，否则终止重整程序，并宣告债务人破产。这种时间压力促使各方加快重整进程。2025年修订的《企业破产法》引入了"资产负债表标准+现金流标准+商业判断标准"的复合认定体系，为司法重整提供了更明确的法律依据。同时，通过"预重整制度+简易审理程序+跨境破产协作"三大机制，优化了重整申请流程，使司法重整更加高效。1. 金融政策调整：
2. 预售资金监管优化：
3. 政府纾困力度加大：
4. 金融支持措施：
5. 专项新政策：
6. 法律框架完善：
o预重整制度、简易审理程序、跨境破产协作三大机制优化三、典型案例分析：金科股份司法重整
金科股份破产重整案例是中国房地产行业迄今规模最大的司法重整案，具有里程碑意义。该案于2024年2月正式启动，2024年4月22日被重庆市第五中级人民法院裁定受理，2025年5月11日重整计划获法院批准，2025年12月15日重整计划执行完毕，历时近两年。在重整规模方面，金科股份涉及债务总额高达1470亿元，涉及债权人超过8400家，不仅是中国房地产行业迄今最大的重整案，也是重庆市有史以来最大的重整案。在债权人结构中，既有银行、信托等金融机构，也有供应商、建筑商等经营性债权人，还有大量的债券持有人。在投资人结构方面，金科股份引入了"优质资本+央企AMC+地方国企"的强强联合模式。产业投资人包括上海品器管理咨询有限公司与北京天姣绿苑房地产开发有限公司联合体、中国长城资产管理公司、四川发展证券基金，合计注资26.28亿元。其中，上海品器背后是著名企业家冯仑创立的御风集团，北京天姣绿苑是北京本土老牌房企，中国长城资产是四大国有资产管理公司之一，四川发展证券基金代表地方国资力量。这种多元化的投资人结构为企业重整提供了资金、资源和管理经验的全方位支持。在清偿方案方面，金科股份创新性地采用了"现金+股票+信托"的组合清偿模式。根据重整计划，52.94亿股转增股份被分配如下：12亿股分给产业投资人，18亿股对接财务投资人，22.94亿股直接分配给债权人抵债。对于普通债权人，小额债权（5万元以下）获得全额现金清偿，大额债权每100元可获得2.53股金科股票（抵债价0.865元/股）和100份信托受益权（每份估值0.0192元），综合清偿率达到22.36%，较破产清算状态下的3.02%提升近7倍。在创新模式方面，金科股份设立了破产服务信托，由中信信托管理。通过专业运营盘活存量项目，既保障了交房，又能通过资产增值提升债权人的受偿率。这种创新模式为其他房企破产重整提供了重要借鉴。金科股份通过司法重整，用26亿元撬动1470亿元债务清零，完成全国首例千亿级房企司法重整，为行业提供了市场化、法治化化解风险的可行路径。重整完成后，金科股份将聚焦"投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产"四大板块，向不动产综合运营商转型。这种转型思路符合行业发展趋势，具有较大的成长空间。金科股份的重整案例不仅规模巨大，而且在重整模式、投资人结构、清偿方案等方面具有创新意义，成为2025年中国房地产企业破产重整的标志性案例之一。重整要素 | 具体数据 | 意义 |
债务规模 | 1470亿元 | 中国房地产行业迄今最大重整案 |
债权人数量 | 超过8400家 | 涉及面广，影响重大 |
投资人注资 | 26.28亿元 | 优质资本+央企AMC+地方国企联合体 |
转增股份 | 52.94亿股 | 其中22.94亿股直接分配给债权人抵债 |
普通债权清偿率 | 22.36% | 较破产清算状态下的3.02%提升近7倍 |
小额债权处理 | 5万元以下全额现金清偿 | 保护中小债权人利益 |
重整模式 | "现金+股票+信托"组合清偿 | 创新模式，为行业提供借鉴 |
金科股份重整案的成功，为房地产行业提供了重要启示：三是创新的清偿模式能够平衡各方利益，提高重整成功率；四是破产服务信托等创新工具在重整中发挥着重要作用。这些经验对于其他面临债务危机的房企具有重要的参考价值。四、典型案例分析：融创中国与碧桂园债务重组
融创中国和碧桂园作为中国房地产行业的代表性企业，其债务重组案例在2025年备受关注。两家企业均采用了市场化债务重组方式，但在具体方案设计上各有特色，为行业提供了不同的重整模式参考。（一）融创中国债务重组案例
融创中国债务重组案例是2025年中国房地产行业的重要标志性事件。作为曾经的TOP4房企，融创中国在2021年爆发债务危机后，经过三年多的努力，终于在2025年12月23日成功完成境外债务重组，成为首家实现境内外债务全清的头部民企。融创中国的境外债重组规模约96亿美元（约695亿元人民币），境内债务重组涉及154亿元人民币。在重组过程中，融创创新性地采用了"全额债转股"模式，成为首家将所有美元债券转换为股票的大型开发商。融创的境外债重组方案设计精巧。债权人可以选择两种转股路径：一类短期（6个月内）以6.80港元/股转股，另一类中长期（18至30个月内）以3.85港元/股转股。这种设计给予了债权人极大的灵活性和选择权，既满足了部分债权人希望尽早变现退出的流动性需求，也为看好公司长期价值的债权人提供了以更低成本成为股东的机会。该方案获得了98.5%的债权人支持，充分体现了市场对融创未来发展的信心。在境内债重组方面，融创采用了"现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期"四种选项的组合模式，无任何强制选项，为债权人提供了多元化的选择。通过这种灵活的方案设计，融创成功削减了超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。融创的成功重组离不开其强大的资产基础和市场地位。尽管面临债务危机，融创仍然拥有大量优质项目，特别是在北京、上海、杭州等核心城市的高端项目。同时，融创在产品力和运营能力方面的优势也得到了市场认可。2025年1月，融创与中信金融资产达成合作，获得对北京融创壹号院项目的支持；与中国长城资产达成合作，重庆湾项目获得24.76亿元资金支持。这些合作充分说明了金融机构对融创资产价值的认可。从重组效果来看，融创中国通过债务重组实现了境内外债务全清，成为行业首家完成这一目标的头部民企。重组后，融创的债务结构得到显著优化，融资成本大幅降低，债务期限大幅延长，为企业后续发展创造了有利条件。同时，融创保留了核心资产和优质项目，为企业的持续经营和未来发展奠定了基础。（二）碧桂园债务重组案例
碧桂园作为中国曾经的房地产销售冠军，其债务重组案例是2025年房地产行业的重要事件。碧桂园的债务重组涉及境内外巨额债务，重组方案设计复杂且获得了债权人的广泛支持。碧桂园的境外债务重组规模庞大，涉及约177亿美元（约1280亿元人民币），涵盖34笔不同类型的境外债务，包括美元债、银团贷款、股东贷款等，覆盖纽约法、英国法及香港法等多个司法管辖区。境内债务重组涉及9笔债券，合计约137.7亿元人民币。在重组方案设计上，碧桂园采用了"现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"的多元组合模式。根据方案，在所有选项足额认购的情况下，重组完成后预计可削减境外债务规模约117亿美元（约840亿元人民币），融资成本从原来的高企水平降至1%-2.5%，债务期限最长延至11年。这种大幅的降本增效为企业的后续发展创造了良好条件。碧桂园的重组方案获得了债权人的广泛支持。在债权人会议上，银团贷款组赞成比例为83.71%，美元债及其他债权组赞成比例达到96.03%。高比例的支持率反映出债权人对碧桂园品牌价值和未来发展前景的认可。值得注意的是，碧桂园在债务重组的同时，始终将"保交楼"作为首要任务。根据公司披露，2022年至今，碧桂园累计交付房屋超过180万套。2025年前11个月，累计交付房屋约14万套，全年交付目标为20万套。这种负责任的态度赢得了市场的尊重，也为其债务重组的成功创造了有利条件。碧桂园的债务重组于2025年12月29日宣布完成，12月30日重组正式生效。至此，碧桂园历时一年多的境内外债务重组基本完成，预计整体降债规模将超900亿元。对比维度 | 融创中国 | 碧桂园 |
境外债务规模 | 约96亿美元（约695亿元人民币） | 约177亿美元（约1280亿元人民币） |
境内债务规模 | 约154亿元人民币 | 约137.7亿元人民币（9笔债券） |
重组模式 | "全额债转股"模式（境外）"现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期"（境内） | "现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"多元组合模式 |
债权人支持率 | 98.5% | 银团贷款组83.71%美元债及其他债权组96.03% |
债务削减效果 | 削减超过50%境内公司债务 | 削减境外债务约117亿美元（约840亿人民币） |
融资成本变化 | 大幅降低 | 从高企水平降至1%-2.5% |
债务期限延长 | 留债部分最长展期达9.5年，5年内无兑付压力 | 最长延至11年 |
重组完成时间 | 2025年12月23日 | 12月29日宣布完成，12月30日正式生效 |
重组特点 | 首家实现境内外债务全清的头部民企 | 预计整体降债规模将超900亿元 |
融创中国和碧桂园的债务重组案例，展示了2025年中国房地产企业市场化债务重组的两种成功路径。融创中国通过创新的"全额债转股"模式，实现了境内外债务全清；碧桂园则通过多元化的组合方案，实现了大规模债务削减。两个案例的共同特点是：方案设计灵活多样，充分考虑了不同债权人的需求；获得了债权人的高比例支持；重组后企业债务结构得到显著优化，为后续发展创造了条件。这些经验对于其他面临债务危机的房企具有重要的借鉴意义。五、重整模式比较：市场化债务重组与司法重整
2025年中国房地产企业破产重整呈现出市场化债务重组与司法重整并行的格局，两者在比例和特点上存在明显差异。从整体情况看，2025年共有21家出险房企的债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元。在这些案例中，市场化债务重组占据主导地位，约占总数的70%，而司法重整案例约占30%，但司法重整往往涉及规模更大的债务问题。市场化债务重组与司法重整在多个维度上存在显著差异，这些差异决定了不同企业在面临债务危机时应该选择何种重整路径。（一）法律性质与自主性
市场化债务重组并非严格的法律概念，而是一种商业行为，由企业自主进行商业决策和自愿协商。相比之下，司法重整是一个严谨的法律概念，属于法定程序，由法院主导并受法律框架严格约束。在自主性方面，市场化债务重组体现为企业自主商业决策，基于自愿协商原则，各方可以自由决定是否参与以及参与的程度。而司法重整则完全不同，它由法院主导，整个过程受到法律框架的严格约束，各方必须在法律规定的范围内行事，自主性受到较大限制。（二）司法保护与成本构成
司法保护是两者之间的另一个重要区别。市场化债务重组没有司法保护，无法阻止司法冻结等法律行动。相反，司法重整享有法律提供的司法保护，可以阻止冻结和执行，为企业提供一定的法律保护空间。成本构成方面，市场化债务重组主要以商业谈判费用为主，包括聘请中介机构、谈判成本等。而司法重整的成本构成更为复杂，包括诉讼费、管理人报酬等法律成本，这些费用通常由法律规定或法院裁定。（三）对经营的影响与计划方案通过条件
对经营的影响也存在差异。市场化债务重组对经营的影响取决于协商结果，通常影响有限，企业可以继续正常经营。司法重整则可以解除不利合同，改善经营环境，为企业提供更好的经营条件。计划方案通过条件是两者之间的关键区别。市场化债务重组需要所有债权人同意才能通过，这意味着任何一个债权人都可以否决方案。而司法重整采用双重多数制，法院可以强制批准方案，即使有部分债权人反对，只要符合法定条件，方案仍可通过。（四）时间限制与适用场景
时间限制方面，市场化债务重组没有实质限制，各方可以根据需要延长谈判时间。司法重整则有明确的时间限制，必须在6个月内提交重整计划草案，否则将终止重整程序。在适用场景上，市场化债务重组主要适用于债权人数量较少、债权关系相对简单、各方协商意愿强的情况。而司法重整则适用于债权人数量众多、债权关系复杂、需要法律强制力推动的情况。特别是对于大型企业，涉及债权人数量众多，利益关系复杂，司法重整往往是更为有效的选择。对比维度 | 市场化债务重组 | 司法重整 |
法律性质 | 商业行为，非严格法律概念 | 严谨的法律概念，法定程序 |
主导方 | 企业自主进行商业决策 | 法院主导，受法律框架严格约束 |
自主性 | 基于自愿协商原则，自由决定参与程度 | 受法律框架严格约束，自主性有限 |
司法保护 | 无司法保护，无法阻止司法冻结 | 享有法律提供的司法保护，可阻止冻结和执行 |
成本构成 | 主要以商业谈判费用为主 | 包括诉讼费、管理人报酬等法律成本 |
对经营影响 | 影响有限，企业可继续正常经营 | 可解除不利合同，改善经营环境 |
方案通过条件 | 需要所有债权人同意 | 采用双重多数制，法院可强制批准 |
时间限制 | 没有实质限制，可延长谈判时间 | 有明确时间限制，6个月内需提交重整计划草案 |
适用场景 | 债权人数量较少、债权关系简单、协商意愿强 | 债权人数量众多、债权关系复杂、需要法律强制力推动 |
2025年占比 | 约70% | 约30% |
典型案例 | 融创中国、碧桂园 | 金科股份 |
（五）2025年两种重整模式的应用特点
2025年，市场化债务重组与司法重整在应用上呈现出一些新特点。市场化债务重组的主要特点是自主性强、灵活性高，但需要债权人一致同意，协调难度大。2025年，融创中国和碧桂园是市场化债务重组的典型代表。融创中国创新性地采用"全额债转股"模式，将96亿美元境外债全部转换为股票，成为首家实现美元债100%转股的大型开发商。其境外债重组方案设计了两种转股路径：一类短期（6个月内）以6.80港元/股转股，另一类中长期（18至30个月内）以3.85港元/股转股，获得了98.5%的债权人支持。在境内债重组方面，融创采用了"现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期"四种选项的组合模式，无任何强制选项，为债权人提供了多元化的选择。碧桂园则采用了"现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"的多元组合模式，其境外债务重组涉及约177亿美元，境内债务重组涉及9笔债券合计约137.7亿元人民币。该方案获得了债权人的广泛支持，银团贷款组赞成比例为83.71%，美元债及其他债权组赞成比例达到96.03%。重组完成后，碧桂园预计降债规模超900亿元，融资成本从原来的高企水平降至1%-2.5%，债务期限最长延至11年。司法重整则具有法律强制力，可一揽子解决所有债务，但程序复杂，时间周期长。金科股份是2025年司法重整的标志性案例，其重整案涉及债务总额高达1470亿元，涉及债权人超过8400家，不仅是中国房地产行业迄今最大的重整案，也是重庆市有史以来最大的重整案。金科股份引入了"优质资本+央企AMC+地方国企"的强强联合模式，产业投资人包括上海品器管理咨询有限公司与北京天姣绿苑房地产开发有限公司联合体、中国长城资产管理公司、四川发展证券基金，合计注资26.28亿元。在债权清偿方案上，金科股份创新性地采用了"现金+股票+信托"的组合清偿模式。根据重整计划，52.94亿股转增股份被分配如下：12亿股分给产业投资人，18亿股对接财务投资人，22.94亿股直接分配给债权人抵债。对于普通债权人，小额债权（5万元以下）获得全额现金清偿，大额债权每100元可获得2.53股金科股票（抵债价0.865元/股）和100份信托受益权（每份估值0.0192元），综合清偿率达到22.36%，较破产清算状态下的3.02%提升近7倍。（六）选择重整模式的考虑因素
企业在面临债务危机时，选择何种重整模式需要综合考虑多种因素。首先，应考虑债权人数量和债权关系复杂程度。债权人数量较少、债权关系相对简单的企业，可以考虑市场化债务重组；而债权人数量众多、债权关系复杂的企业，则更适合选择司法重整。其次，应考虑企业的资产质量和经营状况。资产质量较好、经营状况相对稳定的企业，更容易通过市场化方式达成重组协议；而资产质量较差、经营状况恶化的企业，则可能需要司法重整的法律保护。第三，应考虑时间因素。如果企业有充足的时间进行谈判，可以选择市场化债务重组；如果时间紧迫，需要尽快解决债务问题，则司法重整可能是更好的选择。第四，应考虑成本因素。市场化债务重组的成本主要是商业谈判费用，相对可控；而司法重整的法律成本较高，企业需要评估是否能够承担。最后，应考虑行业特点和企业规模。房地产行业具有资金密集、周期长、涉及面广等特点，大型房企的债务危机往往影响范围广，社会关注度高，在这种情况下，司法重整可能是更为稳妥的选择。六、重整工具应用：企业破产服务信托等创新工具
2025年中国房地产企业破产重整中，企业破产服务信托等创新工具的应用日益广泛，成为化解债务危机的重要手段。企业破产服务信托作为一种创新金融工具，近年来在企业债务危机化解中发挥着越来越重要的作用，自2019年渤海钢铁系企业破产案件首次在我国境内应用以来，已有超过50个破产案件有效应用了信托工具，约20家信托公司尝试开展此类业务。（一）企业破产服务信托的核心优势
企业破产服务信托的核心优势在于实现彻底的风险隔离。被置入信托的资产形成一道"防火墙"，有效抵御个别债权人的司法追偿，保障偿债资产的独立与安全。同时，通过隔离核心资产，企业的核心业务或生产线得以在信托的保护下继续运营，避免"杀鸡取卵"，保留企业的造血能力和重整价值。此外，受托人可引入专业机构对信托财产进行管理运营，通过专业化手段提升资产价值，从而实现比强制拍卖更高的清偿率。2023年3月，原银保监会（现国家金融监督管理总局）正式赋予该类业务法定名称：企业破产服务信托。在破产重整实践中，企业破产服务信托主要作为偿债工具与转股工具应用。（二）企业破产服务信托的主要模式
在实务中，根据信托财产和目的的不同，主要衍生出几种核心模式：现金流资产偿债信托模式适用于有稳定现金流资产的企业，是最直接、最常用的模式；股权信托化模式适用于企业集团整体重整，亦称出售式重整，常应用于大型企业集团的破产重整；表决权服务信托模式适用于解决治理僵局，本质属于表决权信托，用于解决重整期间的治理僵局。2025年，信托制度越来越广泛地应用于企业破产重整业务中，包括2019年渤海钢铁破产"财产权信托+资产出售式"重整，2019年沈阳机床"资产池信托+债转股"重整，2019年青海盐湖"清算式重整+信托财产包"重整，2020年重庆力帆"共益债投资+信托收益权分配"重整，2021年北大方正"他益财产权信托+战投协同"重整，2021年康美药业"股权信托+现金清偿组合"重整，2022年中科建设"信托归集资产+分类处置"重整，2022年隆鑫系"13家企业协同重整+统一信托平台"重整，2023年苏宁易购"供应链资产证券化信托"重整。2022年，中信信托和光大信托组成联合体，成为海航集团321家公司破产重整专项服务信托的受托人，信托制度的引入成为海航集团成功化解7000亿债务危机的基础架构。然而，企业破产服务信托并非万能的破产工具，需要结合不同案件的特定情况调整适用，并配合其他破产安排发挥作用。在重整及和解案件中，破产服务信托更像是帮助重整企业走出ICU病房的拐杖；在清算案件中，它是破产财产临时存放的中转站，破产财产最终还是要处置为现金或达到由各个债权人独立持有和控制的其他财产状态。根据破产服务信托的业务统计数据，自《关于规范信托公司信托业务分类的通知》2023年6月1日正式实施以来至2023年12月31日，我国共登记设立20余单破产服务信托。结合最高人民法院工作报告，过去6年（2018年至2023年），全国法院共审结破产案件7.6万件，涉及债权金额8.6万亿元，其中，重整和解案件4286件，占结案破产案件的5.6%，盘活资产4.28万亿元，助力企业脱困4047家，每个企业平均资产10.57亿元，104.1万人稳住就业。在重整和解案件中有1%左右的案子已经用到了破产服务信托。（三）2025年房地产企业破产重整中的主要清偿方式
在破产重整程序中，债权债务关系是最常见的法律权利义务关系，了解债权实现方式对维护债权人合法权益至关重要。当前主流的清偿方式包括现金清偿、应收账款清偿、留债延期支付清偿和债转股清偿四种方式。不同清偿方式的选择对普通债权人以及企业重整后的影响差异较大。现金清偿是破产重整中最常见的清偿方式之一，现金来源通常是变现部分非经营所需资产所得、战略投资者提供的现金或企业以借款形式筹措的现金。对普通债权人而言，现金清偿方案对于金融债权人的清偿程度往往较低，导致普通债权人当前债权价值明显低于其余方案，但法院裁定的重整方案中对于清偿数额有明确的现金支付数值，债权人能够准确计算当前能够回收的资金，且通常为一次性清偿或分期清偿，有明确的时间计划，整体上时间效率高。应收账款清偿是指破产重整的债务人将该项资产的收益权转让给普通债权人，对普通债权人而言，这相当于应收账款的受让，接受该项资产作为清偿手段能够获得较好的价值补偿。同等条件下，应收账款的面值高于现金清偿，并且有真实的交易基础，追偿的依据充足，但应收账款清偿的方式不利于优化成本，属于风险资产的一种，根据商业银行资本管理办法要求，投资应收账款，风险资本占用的比例相当之高。留债延期支付清偿是将原债权转为贷款、放弃即时清偿权利，属于新的权利义务的设定，延长还款期限的"留债"处理，留存部分债务分期还本付息，给予企业以恢复和发展的时间和空间，提升对债权人的清偿能力。对普通债权人而言，留债实际上是延期支付清偿款，相当于放弃原有债权的即时清偿，转化为新的债权，新的债权比原有债权有所减少，现在价值较高，但未来企业的偿债能力是否好转存在较大的不确定性，且时间效率较差。债转股清偿是指在重整程序中通过将部分或全部债务转换成股权，以期降低破产企业债务规模，在实际的重整方案中，通过债转股的应用，能够提高清偿率，减少普通债权人尤其是大额金融债权人的损失。对普通债权人而言，债转股清偿方式不直接削减债务，而是让转股债权人通过股权转让市场等渠道实现退出，间接偿付转股债权的重整模式，股权方式折算得到的清偿率相对较高，价值较高，但普通债权人转化为企业的股东，享受企业剩余收益的分配权，然而重整后的企业能否良好运营，为股东创造利润，这与企业管理、市场运行状况息息相关，存在较大的不确定性，且时间效率相当弱。（四）2025年房地产企业破产重整工具应用典型案例
2025年，金科股份重整案是房地产行业迄今最大的重整案，涉及债务规模达1470亿元，债权人数量超过8400家，该案创新性地采用了"现金+股票+信托"的组合清偿模式。根据重整计划，金科股份通过资本公积转增的约52.94亿股股票已转增并划转至指定账户，破产服务信托合同、资产管理协议已正式签署并生效。普通债权清偿率从破产清算情况下的3.02%提升至22.36%，显著保障了债权人利益。金科股份的38家一级子公司中有20家作为非保留资产、重庆金科的74家一级子公司中有49家作为非保留资产，这些资产被装入信托计划作为偿债资源。协信远创破产重整案涉及623亿元债权及4796家债权人，通过"资产剥离+信托偿债"模式平衡各方诉求。根据重整计划，三家投资人合计出资额约5.85亿元获取对应资产包，其余资产和负债装入协信远创重整服务信托，信托期限为5年。若协信直接破产清算，普通债权的清偿率仅约为6%，而通过破产重整，持续经营下的清偿率可提升至约18%。融创中国在2025年12月成功完成境外债务重组，涉及约96亿美元债务，创新性地采用"全额债转股"模式，成为首家将所有美元债券转换为股票的大型开发商。境内重组则通过"现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期"组合方案，为不同债权人提供差异化选择。该方案获得了98.5%的债权人支持，充分体现了市场对融创未来发展的信心。碧桂园在2025年12月完成规模约177亿美元的境外债务重组，采取了"现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"等多元组合工具。重组完成后，碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务，新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%-2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年。2025年房地产企业破产重整中主要工具的特点及适用情况：工具类型 | 特点 | 适用情况 | 2025年典型案例 |
现金清偿 | 确定程度高，当前价值较低，时间效率高 | 债权人追求确定性，企业有部分现金储备 | 金科股份小额债权全额现金清偿 |
应收账款清偿 | 价值补偿较好，风险较高，不利于成本优化 | 企业有大量优质应收账款，债权人愿意承担风险 | 部分房企将应收账款收益权转让给债权人 |
留债延期支付 | 现在价值较高，不确定性大，时间效率差 | 企业短期偿债压力大，但长期有恢复能力 | 多数房企对部分债务采用留债展期方式 |
债转股清偿 | 清偿率相对较高，不确定性大，时间效率弱 | 企业有发展潜力，债权人愿意成为股东 | 融创中国"全额债转股"模式， 金科股份大额债权债转股 |
破产服务信托 | 风险隔离，保留企业造血能力，提升资产价值 | 资产规模大，债权人众多，需专业运营管理 | 金科股份、协信远创等大型房企重整案 |
2025年，房企破产重整中普通债权人的清偿率普遍在20%-30%之间，远高于破产清算状态下的5%以下。这表明，通过创新的重整工具和多元化的清偿方式，破产重整能够有效提升债权人的清偿率，实现企业价值最大化，为行业风险化解提供了有效路径。七、投资价值与风险分析
2025年中国房地产企业破产重整投资价值评估与风险分析显示，行业正处于深度调整与转型阶段，投资机会与风险并存。从清偿率角度看，破产重整为债权人提供了比破产清算更好的回收方案，普通债权人的清偿率普遍在20%-30%之间，远高于破产清算状态下的5%以下。例如，金科股份的普通债权人综合清偿率达到22.36%，较破产清算情景下的3.02%提升近7倍；而若未能通过破产重整引入战投，金科股份及重庆金科极有可能走向破产清算，这一情形下普通债权的清偿率分别约为3.02%、0.63%。（一）不同清偿方式的投资价值分析
从投资回报角度看，不同清偿方式对债权人和企业的影响各异。现金清偿对债权人而言当前价值较低但确定程度高，时间效率高，但不利于企业降低负债压力；应收账款清偿价值补偿较好但风险较高，有利于企业加快资产处置和提高周转率；留债延期支付现在价值较高但不确定性大，时间效率差，减轻企业当前偿债压力但仍负有未来偿付责任；债转股清偿清偿率相对较高但不确定性大，时间效率弱，能有效降低企业负债率但影响股东地位。清偿方式 | 对债权人的影响 | 对企业的影响 | 适用情况 |
现金清偿 | 当前价值较低，确定程度高，时间效率高 | 不利于降低负债压力，现金流出 | 债权人追求确定性，企业有部分现金储备 |
应收账款清偿 | 价值补偿较好，风险较高，不利于成本优化 | 加快资产处置，提高周转率 | 企业有大量优质应收账款，债权人愿意承担风险 |
留债延期支付 | 现在价值较高，不确定性大，时间效率差 | 减轻当前偿债压力，仍负有未来偿付责任 | 企业短期偿债压力大，但长期有恢复能力 |
债转股清偿 | 清偿率相对较高，不确定性大，时间效率弱 | 有效降低负债率，影响股东地位 | 企业有发展潜力，债权人愿意成为股东 |
（二）房地产企业破产重整的主要风险因素
2025年房地产企业破产重整的主要风险因素包括：法律风险，破产重整涉及复杂的法律程序，包括债权申报、债权人会议、重整计划制定、法院批准等多个环节，任何一个环节出现问题都可能导致重整失败；市场风险，房地产市场的持续低迷是最大的不确定性因素，2025年尽管政策环境有所改善，但市场需求依然疲软；运营风险，破产重整不仅是债务重组，更重要的是企业经营的重整，许多破产企业的管理团队已经流失，企业文化崩塌，品牌形象受损；财务风险，部分企业的真实负债可能被隐瞒或低估，存在或有负债、隐性债务等问题；政策风险，房地产行业受政策影响极大，"三道红线"、预售资金监管、限购限贷等政策的变化都可能影响企业的经营和重整进程。（三）破产重整企业的投资价值评估
从投资价值评估看，部分破产重整企业仍具有较高的投资价值，这些企业通常具备以下特征：一是拥有优质的土地储备，特别是在一二线城市的核心地段；二是品牌价值依然存在，在消费者中具有一定的认知度；三是拥有专业的管理团队和运营能力；四是资产负债率虽高但仍有重整价值。以金科股份为例，尽管负债累累，但其在全国仍拥有大量优质项目和土地储备，通过重整，新的投资人不仅获得了企业控制权，还获得了这些优质资产的运营权。根据重整后的业务规划，金科将聚焦"投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产"四大板块，向不动产综合运营商转型，这种转型思路符合行业发展趋势，具有较大的成长空间。从市场机会角度看，房地产行业的深度调整为投资者创造了难得的机会。一方面，大量优质资产以极低的价格进入市场，为价值投资者提供了"抄底"机会；另一方面，行业集中度的提升意味着幸存者将获得更大的市场份额。特别是对于拥有资金实力和管理能力的产业资本，通过参与破产重整可以快速获得市场地位和资源。2025年共有21家出险房企的债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元，这一规模不仅创下了中国房地产行业的历史纪录，也反映出行业正经历前所未有的深度调整。（四）2025年房地产企业破产重整的模式创新
2025年房地产企业破产重整在模式创新方面取得了突破性进展。债转股成为主流工具，超过85%的企业采用了这一方式。融创中国创新性地采用"全额债转股"模式，将96亿美元境外债全部转换为股票，成为首家实现美元债100%转股的大型开发商。金科股份则首创"现金+股票+信托"的组合清偿模式，通过设立破产服务信托，既保障了"保交楼"任务的完成，又提升了债权人的受偿率。这些创新模式为投资者提供了更多选择，但也增加了投资决策的复杂性。（五）投资风险控制策略
从风险控制角度看，投资者需要采取有效的风险控制措施：一是进行深入的尽职调查，通过聘请专业的律师、会计师、评估师等中介机构，全面了解企业的资产负债状况、经营情况、法律风险等；二是选择合适的投资模式，根据不同的风险偏好和投资目标，可以选择股权投资、债权投资、共益债投资等不同模式；三是参与重整方案的制定，通过参与债权人会议、与管理人沟通等方式，积极参与重整方案的制定；四是关注企业的可持续发展能力，在投资决策时，不仅要看短期的债务削减效果，更要关注企业的长期发展潜力；五是建立退出机制，在投资时就要考虑退出策略，包括股权转让、IPO、资产出售等多种方式。（六）投资策略建议
基于2025年房地产企业破产重整的投资价值与风险分析，我们提出以下投资策略建议：1.差异化投资策略：根据不同企业的特点和不同债权人的需求，采取差异化的投资策略。对于追求确定性的投资者，可以选择现金清偿比例较高的项目；对于愿意承担风险追求高回报的投资者，可以选择债转股比例较高的项目。2.关注核心资产价值：在评估破产重整企业时，重点关注其核心资产的价值，特别是位于一二线城市的优质土地储备。这些资产具有较强的抗风险能力和升值潜力，是投资价值的重要保障。3.重视重整方案设计：仔细分析企业的重整方案，包括清偿方式、清偿率、时间安排等，评估方案的可行性和对投资回报的影响。特别是对于债转股方案，要关注转股价格、锁定期、退出机制等关键条款。4.把握政策导向：密切关注房地产政策的变化，特别是与破产重整相关的政策调整。2025年"三道红线"政策结构性松动、预售资金监管比例下调等政策变化，为破产重整创造了有利环境。5.分散投资风险：由于破产重整投资风险较高，建议采取分散投资的策略，避免将资金过度集中在单一项目或单一企业上。可以通过投资多个不同地区、不同类型的项目，降低整体投资风险。6.长期价值投资：破产重整投资本质上是一种价值投资，需要投资者具有长远眼光和耐心。在投资决策时，不仅要关注短期的债务削减效果，更要关注企业的长期发展潜力和行业前景。2025年房地产企业破产重整为投资者提供了难得的投资机会，但也伴随着较高的风险。投资者需要在充分认识风险的基础上，采取科学的投资策略，才能在这一特殊的市场环境中获得理想的投资回报。八、行业趋势研判：风险出清与结构调整
2025年中国房地产行业风险出清呈现出规模化、多元化和法治化的主要特征。根据中指研究院监测，截至2025年，已有约21家出险房企的债务重组或重整方案获得批准或完成，累计化债总规模约1.2万亿元，涉及总有息负债规模接近2万亿元。已完成或取得决定性进展的主要房企包括融创、碧桂园、龙光、华夏幸福、雅居乐、世茂集团、正荣地产、建业地产、奥园集团、佳兆业、花样年等。（一）2025年房地产行业风险出清的主要特征
从债务重组模式看，2025年的化债方案与早期有本质不同，其核心逻辑已从单纯的"以时间换空间"（债务展期）转向"以权益换存续"的实质性削债。主要方法呈现三大特点：债转股成为绝对主流，在房企现金流紧张、优质可变现资产有限的背景下，将债权转换为股权成为平衡债务人持续经营与债权人利益回收的关键工具；司法重整路径确立标杆，以金科股份为代表的司法重整路径，通过法院的强制力实现"一揽子"解决所有债务，并引入战略投资人，在保交楼、保民生的前提下实现债务的彻底出清；多元化"组合包"提供灵活性，为满足不同类型债权人的风险与流动性偏好，提高方案通过率，"组合式方案"成为标配，包括现金回购、新债置换旧债、以资抵债/资产信托、留债展期等。从区域分布来看，破产重整房企呈现出明显的区域集中特征。经济发达地区如长三角、珠三角以及成渝地区的房企破产重整案例较多，这与这些地区房地产市场发展较早、房企数量较多有关。同时，这些地区的司法环境相对成熟，破产重整程序更为规范，也为房企选择司法重整提供了条件。从企业规模来看，2025年破产重整的房企涵盖了从小型地方房企到大型全国性房企的各个层级。其中，千亿级企业的破产重整尤为引人注目，如协信远创（涉及623亿元债权）、金科股份（涉及1470亿元债务）等。这些大型企业的破产重整不仅影响范围广，而且其重整模式对行业具有重要的示范意义。从债务结构来看，破产重整房企的债务构成复杂多样，包括银行贷款、信托融资、债券、应付账款等多种类型。这种复杂的债务结构使得重整工作面临巨大挑战，需要设计多元化的解决方案以满足不同债权人的需求。（二）破产重整对房地产行业结构调整的影响
2025年中国房地产企业破产重整对行业结构调整产生了深远影响，主要体现在企业数量结构、业务模式结构、企业类型结构和区域市场结构等多个维度。从企业数量结构看，破产重整加速了行业集中度提升，推动行业从高峰期的4万+房企向3000-5000家优质房企集中。截至2025年底，已有21家出险房企完成债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元。这些企业中，大型房企（TOP50）占据主导地位，包括融创、碧桂园、旭辉等曾经的行业龙头。中小房企则加速出清，在融资成本劣势下难以维持经营。从企业类型结构看，破产重整改变了行业所有制结构，国资背景企业逐渐占据主导地位，民企加速转型。在21家获批重整的企业中，民营企业占比超过85%，包括融创、碧桂园、旭辉、龙光、奥园、富力、佳兆业、世茂等。相比之下，国有企业和央企背景的房企破产重整案例较少，主要有远洋集团（混合所有制）、新华联（地方国企）等。滨江集团成为TOP10中唯一民企，显示出民企在行业新格局中的专业化发展趋势。从业务模式结构看，破产重整推动了行业从"高杠杆、高周转"向"轻重并举、存量运营"转变。传统住宅开发企业受冲击最大，在破产重整的房企中，绝大多数以住宅开发为主业。完成重整的企业纷纷向轻资产运营转型，如代建、物业管理及资产管理等。TOP20企业代建规模同比增幅达31%，成为行业新趋势。金科股份重整后聚焦"投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产"四大板块，向不动产综合运营商转型。头部房企加速布局城市更新、保障性住房建设与存量资产运营，从"开发商"向"运营商"转变。从区域市场结构看，破产重整加剧了区域分化，一线及强二线城市表现稳健，弱二线及三四线承压。破产重整活动主要集中在经济发达地区和房地产市场调整幅度较大的区域，江苏、浙江、广东三省的破产房企数量占全国总数的60%以上。一线城市和新一线城市的房企破产重整案例也较为集中，主要包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市。北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房均价站稳8-12万/㎡，逆势微涨2%-3%，而三四线城市则承压明显，去化周期普遍超30个月。从产品结构看，破产重整推动了产品品质升级，140平米以上大户型、绿色智慧住宅成为主流。改善型需求占比升至4成，成为消费核心增长点。高周转、低品质的刚需产品逐步被淘汰，行业竞争焦点从规模扩张转向价值创造。从企业经营模式看，破产重整后企业普遍采用"现金+股票+信托"的组合清偿模式，设立破产服务信托，向轻资产运营转型。房企发展模式从"高杠杆、高周转"向"低杠杆、重品质、强运营"转型。技术赋能成为行业变革的核心驱动力，BIM、AI、大数据、物联网等技术将深度渗透开发、运营、服务全链条，提升效率与精准度。绿色低碳从"可选项"变为"必选项"，绿色建筑与低碳社区成为行业转型的必然选择。运营能力成为企业竞争的关键，房地产企业将加速向"开发+运营+服务"综合模式转型，通过代建、物业、长租公寓、产业园区等多元业务对冲主业波动。（三）2025年房地产行业风险出清与结构调整的主要趋势
综合来看，2025年房地产行业风险出清与结构调整的主要趋势可概括为以下几点：1.债务风险化解方面：21家出险房企完成债务重组或重整，累计化解债务规模约1.2万亿元，从"展期换时间"转向"削债换新生"。2.保交楼任务完成方面：全国396万套保交房任务已交付391.8万套，交付率超98%，任务全面完成，民生风险得到有效控制。3.市场分化加剧方面：一线及强二线城市稳健，弱二线及三四线承压，重点30城市供求比约0.81，结构性分化将持续。4.行业集中度提升方面：中小房企加速出清，国资背景企业占据主导，行业从4万+房企向3000-5000家优质房企集中，"良币驱逐劣币"效应显著。5.业务模式转型方面：从高杠杆、高周转向"轻重并举、存量运营"转变，TOP20企业代建规模同比增幅达31%，轻资产运营成为新趋势。展望2026年，作为"十五五"开局之年，房地产市场将不再追求总量增长，而是聚焦"提质增效"与"结构优化"。政策将呈现"短期稳市场、长期建机制"的双轨特征，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。市场将呈现"总量稳中有调、结构亮点突出"的格局，核心城市改善型住房、存量资产运营、保障房相关机会将成为行业发展的三大结构性机遇。九、2026年展望：投资机会与风险展望
2026年作为中国"十五五"规划的开局之年，房地产行业将进入一个新的发展阶段。基于2025年房地产企业破产重整的现状与趋势，我们可以对2026年的投资机会与风险进行前瞻性分析。（一）2026年房地产企业破产重整的投资机会
2026年，随着房地产行业风险出清的深入推进，破产重整领域将呈现以下投资机会：1.核心城市优质资产投资机会：一线及强二线城市的房地产市场将保持相对稳健，这些城市的优质资产具有较高的投资价值。特别是在2025年破产重整过程中，部分优质资产以较低价格进入市场，为价值投资者提供了"抄底"机会。北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房均价已站稳8-12万/㎡，逆势微涨2%-3%，显示出较强的抗风险能力和增值潜力。2.存量资产运营与城市更新机会：随着行业从"增量开发"向"存量运营"转型，存量资产运营和城市更新将成为重要投资方向。头部房企加速布局城市更新、保障性住房建设与存量资产运营，从"开发商"向"运营商"转变。这为具有运营能力的投资者提供了新的机会。3.轻资产业务投资机会：TOP20企业代建规模同比增幅达31%，轻资产运营成为行业新趋势。代建、物业管理、长租公寓等轻资产业务具有较低的资本需求和稳定的现金流，在行业调整期具有较大的投资价值。4.破产重整企业股权投资机会：2025年已有21家出险房企完成债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元。这些企业经过重整后，债务结构得到优化，经营状况有望改善，为股权投资提供了机会。特别是那些拥有优质土地储备和品牌价值的企业，重整后的增值潜力较大。5.产业链上下游整合机会：房地产行业的深度调整为产业链上下游的整合创造了条件。建筑材料、家居装饰、物业管理等相关行业的企业，可以通过并购重组等方式，与房地产企业形成更紧密的合作关系，实现协同发展。（二）2026年房地产企业破产重整的风险因素
尽管存在投资机会，2026年房地产企业破产重整仍面临诸多风险因素，需要投资者谨慎应对：1.市场风险：房地产市场的持续低迷是最大的不确定性因素。虽然2025年政策环境有所改善，但市场需求依然疲软，特别是弱二线及三四线城市，去化周期普遍超30个月。市场恢复需要时间，短期内投资风险仍然较高。2.政策风险：房地产行业受政策影响极大，"三道红线"、预售资金监管、限购限贷等政策的变化都可能影响企业的经营和重整进程。虽然2025年"三道红线"政策出现了结构性松动，但政策调整的方向和力度仍存在不确定性。3.经营风险：破产重整不仅是债务重组，更重要的是企业经营的重整。许多破产企业的管理团队已经流失，企业文化崩塌，品牌形象受损，这些因素都可能影响企业的长期发展。特别是对于重整后的企业，如何重建管理体系、恢复市场信心，是一个巨大挑战。4.财务风险：部分企业的真实负债可能被隐瞒或低估，存在或有负债、隐性债务等问题。此外，重整后的企业虽然债务负担减轻，但现金流状况可能仍然紧张，存在再次陷入财务困境的风险。5.法律风险：破产重整涉及复杂的法律程序，包括债权申报、债权人会议、重整计划制定、法院批准等多个环节，任何一个环节出现问题都可能导致重整失败。特别是对于跨境破产重整，涉及不同司法管辖区的法律协调，风险更为复杂。（三）2026年投资策略建议
基于对2026年投资机会与风险的分析，我们提出以下投资策略建议：1.差异化投资策略：根据不同区域、不同类型的项目特点，采取差异化的投资策略。对于一线及强二线城市的优质资产，可以采取较为积极的投资策略；对于弱二线及三四线城市的项目，则需要更为谨慎。2.长期价值投资：破产重整投资本质上是一种价值投资，需要投资者具有长远眼光和耐心。在投资决策时，不仅要关注短期的债务削减效果，更要关注企业的长期发展潜力和行业前景。3.专业化投资：房地产行业的破产重整涉及专业知识，包括法律、财务、房地产等多个领域。建议投资者寻求专业机构的帮助，或与具有丰富经验的专业投资者合作，提高投资决策的科学性。4.分散投资风险：由于破产重整投资风险较高，建议采取分散投资的策略，避免将资金过度集中在单一项目或单一企业上。可以通过投资多个不同地区、不同类型的项目，降低整体投资风险。5.关注政策导向：密切关注房地产政策的变化，特别是与破产重整相关的政策调整。2026年政策将呈现"短期稳市场、长期建机制"的双轨特征，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。这些政策变化将为投资者提供重要的指引。6.把握结构性机会：2026年市场将呈现"总量稳中有调、结构亮点突出"的格局，核心城市改善型住房、存量资产运营、保障房相关机会将成为行业发展的三大结构性机遇。投资者应重点关注这些结构性机会，避免在整体市场低迷时错失局部亮点。总体而言，2026年房地产企业破产重整领域机遇与挑战并存。投资者需要在充分认识风险的基础上，采取科学的投资策略，才能在这一特殊的市场环境中获得理想的投资回报。随着房地产行业风险出清的深入推进和结构调整的持续进行，行业将逐步走向健康可持续发展的新阶段。参考文献
[1] 中指研究院. 2025中国房企破产重整分析[R]. 2025.[2] 中指研究院. 2025年中国房地产企业破产重整投资研究报告[R]. 2025.本文作者：京师律师，创融世纪创始人，京师律所（全国）破产与并购重组专业委员会副主任，青岛市不良资产处置协会理事，金融、法律从业20多年，拥有专业的金融投融资团队和律师团队，曾任头部专业投融资机构、世界500强投资机构副总裁 首席风险官，主导审批投融资项目涉及金额近千亿，累计盘活、处置资产近百亿，累计处理企业破产清算、重整案件近百件。
