假设：A公司是房地产开发商(一般纳税人），准备出售一个G商铺给客户王萌，该G商铺已办理自有产权（大产权证），该G商铺的产权人是A公司。
第一步：前期准备与签约
- 产权核验A 公司准备商铺大产权证、营业执照、法人身份证明等材料，王萌到不动产登记中心查档，确认商铺无抵押、无查封、无租赁纠纷，A 公司是唯一产权人。
- 协商签约双方谈妥成交价 100 万元，约定付款方式：定金 10 万元（签约当日支付）+ 首付 40 万元（核税后支付）+ 尾款 50 万元（过户后支付），并签订《商铺买卖合同》。
- 委托评估双方共同委托税务部门认可的评估机构对商铺估值，评估结果为 100 万元，因此税务核税价取合同价与评估价的较高值，即100 万元。
第二步：核税与税费计算
核税价：100 万元
A 公司商铺原值（含土地成本、建安费用）：60 万元
（一）卖方：A 公司（一般纳税人）税费计算
增值税及附加税 2026 年增值税法下，一般纳税人转让不动产，允许扣除商铺原值与合理成本，适用 9% 税率。增值税 =（核税价 - 商铺原值 - 合理成本）× 9%=（100 万 - 60 万 - 5 万）× 9% = 3.15 万元 附加税 = 增值税 × 12% = 3.15 万 × 12% = 0.378 万元 合计：3.15 万 + 0.378 万 = 3.528 万元
土地增值税（查账征收）土地增值税按 “增值额” 适用 30%-60% 超率累进税率，计算步骤：
- 扣除项目金额 = 商铺原值 + 合理成本 + 每年加计 5% 折旧（5 年） + 转让环节税费（附加税 + 印花税）= 60 万 + 5 万 + 60 万 ×5%×5 +（0.378 万 + 0.05 万）= 60 万 + 5 万 + 15 万 + 0.428 万 = 80.428 万元
- 增值额 = 核税价 - 扣除项目金额 = 100 万 - 80.428 万 = 19.572 万元
- 增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 ≈ 24.33%（适用 30% 税率）
- 土地增值税 = 19.572 万 × 30% = 5.8716 万元
企业所得税 商铺转让利润并入 A 公司当年应纳税所得额，按 25% 税率缴纳（假设 A 公司当年无其他利润）。利润 = 核税价 - 商铺原值 - 合理成本 - 转让环节税费（增值税及附加 + 土增 + 印花税 + 交易手续费）= 100 万 - 60 万 - 5 万 -（3.15 万 + 0.378 万 + 5.8716 万 + 0.05 万+0.015万）= 25.5354万元 企业所得税 =25.5354 万 × 25% = 6.38385万元
印花税按核税价 ×0.05% 缴纳：100 万 × 0.05% = 0.05 万元
交易手续费按面积 ×3 元 /㎡：50㎡ × 3 元 /㎡ = 0.015 万元
卖方税费合计 3.528 万 + 5.8716 万 + 6.38385 万 + 0.05 万 + 0.015 万 = 15.84845 万元
（二）买方：王萌（个人）税费计算
契税 2026 年仍按核税价 ×3% 缴纳：100 万 × 3% = 3 万元
印花税与卖方一致，按核税价 ×0.05% 缴纳：100 万 × 0.05% = 0.05 万元
登记费 固定收取 550 元：0.055 万元
交易手续费按面积 ×3 元 /㎡：50㎡ × 3 元 /㎡ = 0.015 万元
买方税费合计 3 万 + 0.05 万 + 0.055 万 + 0.015 万 = 3.12 万元
第三步：税费缴纳与过户
- 税费缴纳双方携带合同、评估报告、身份证明、产权证明等材料到税务窗口申报，A 公司缴纳税费合计约 15.8522 万元，王萌缴纳税费合计约 3.12 万元，领取完税凭证。
- 过户登记双方持完税凭证、买卖合同等材料到不动产登记中心提交过户申请，填写《产权转移登记申请表》。
- 审核与领证不动产登记中心审核通过后，办理产权变更登记，王萌领取新的不动产权证，同时支付尾款 50 万元给 A 公司。
第四步：商铺交接
A 公司按合同约定交付商铺，包括钥匙、设施设备等，双方结清物业费、水电费等，签署《商铺交接确认书》，交易完成。
