Q&A:商业地产人应该了解的REITs常识

在商场上班的商业地产人，千万不能沉溺于每天聊了多少个商户、解决了多少个跟商户的纠纷（“扯皮”），应该多看看行业的上下游，看看完整的商业世界全貌是什么样子的。购物中心虽然是个庞大、复杂的体系，但也只是整个商业世界其中的一环。

最近REITs被提到的越来越多，在如今这个信息爆炸的时代，很容易错过真正有价值的信息，进而产生信息焦虑。这个看似高大上的金融术语在商场行业究竟是什么意思，意味着什么？本篇尝试用一些大白话来讲清楚，以Q&A的形式，有哪些关于REITs的常识，是商场从业者应该需要知道的。

Q：REITs，究竟是什么？用最直白的话来解释

A：REITs, 即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。对于商场行业，最简单理解就是把商场当成股票一样上市，在证券市场上可以交易。

Q：国内有哪些商场已经做了REITs，已经上市了？

A：见以下一览表：

Q：作为普通投资者，怎么买商场的REITs股票？

A：跟普通股票一样，任意证券APP就可以操作买卖

Q：从商场REITs可以获取哪些有价值的信息？

A：商场同行朋友们肯定都经历过，被要求打探其他商场、其他品牌的营业额或租金。但问题是根本无法核实真假，别人敢说，你到底敢不敢信？商场和品牌的真实租金和营业额，是完完全全的黑箱状态。

     而REITS既然是股票，那就必须信息公开透明，每年要发布季报、半年报、年报等，包含了租金、出租率、剩余租期等关键信息，绝对的真实可信。

     吊诡的是，REITS的年报里似乎并没有包含商场营业额的数据。这涉及一个营业额在商场语境下的玄学问题，分散收银模式的购物中心销售额并不经过商场，因此营业额可能没有实际的意义，REITS的年报里不体现这些虚的东西。细说的话这里面有很复杂的门道，这里不做展开。

Q：比如举两个例子呢？

A：杭州西溪印象城，基金名称为中金印力消费REIT，证券代码180602。根据1.22最新发布的2025年第四季度报告，西溪印象城可租赁面积99427㎡，实际出租面积97832㎡，出租率98.4%，租金收缴率 99.89%，全场平均租金单价为256.5元/㎡/月（含管理费、推广费），加权平均剩余租期2.53年。

      青岛万象城，基金名称为华夏华润商业REIT，证券代码180601。根据1.22最新发布的2025年第四季度报告，青岛万象城可租赁面积139789㎡，实际出租面积138513㎡，出租率99%，全场平均租金单价为436元/㎡/月（含管理费、推广费），加权平均剩余租期2年。

这些都是行业内最关心的一些重要数据。

Q：REITS对于房地产公司意味着什么？

A：商业地产不同于住宅，住宅是出售逻辑，地产公司把房子卖完了一次性即可回笼资金获得利润；而商业地产是出租逻辑，依靠租金收益，因此相比于动辄几十亿的开发建设成本，每年的租金净利润顶多也就一两个亿，回本周期会被拉长到几十年，因此开发购物中心对于地产公司是个占用大量资金的行为。

REITS的推出对于地产公司意味着打通了融资渠道，如果发行REITS成功，利用购物中心就可以立马获得大量资金，在公司层面实现“财富自由”。这就是所谓的“投融建管退”房地产开发全链条中的“退出”环节。

Q：REITS对于商场本身意味着什么？

A：对于购物中心本身来说，就是又多了一个管理方，想做任何事情，除了要搞定自己公司的总部领导，更要搞定基金公司的REITS项目管理团队。这就要求任何事情都要做到严格意义的规范化，对于购物中心本身的要求，其实是大大提高了。

Q：那么REITS对于商场从业者，对于我们具体的个人，又意味着什么？

A：购物中心的REITS是未来的趋势，对于从事具体招商、运营等一线商场工作的从业者来说，意味着一个转型的方向。基金公司未来将需要一批具有商场一线经验背景的人员加入REITS的管理团队，来跟购物中心的商管团队打交道。同样是做商场相关的工作，从REITS管理方的角度来做，比一线的商管拘泥于日常事务，当然要强多了。

      但这就要求商场从业者同时具备扎实的商管一线经验和财务专业知识，这样的人才现在是极其稀缺的，商场从业者们可以有意识的往这方面转型。目前来看，商场的财务岗位往这方面转型机会比较大，招商、运营、推广等岗位如果自身掌握一定的金融知识或学历背景，也将很有机会。

Q：哪里可以查到REITS的第一手信息，查到发行REITS项目的第一手信息？

A：深交所网站，附网址链接：

https://www.szse.cn/disclosure/fund/notice/index.html 

关于REITs，知名行业媒体公众号【Mall先生】还有一系列深度文章，非常值得仔细研读。附上链接：