先说明其实我不太懂地产，这里只是自上而下的聊聊见解，真正投资的机会都蕴含在自下而上的细节里，这样的细节提供了安全边际。宏观趋势虽然是大的方向，但动则以年k计算，基本无法落实在交易中。
最近对于地产乐观的声音又变多了，一方面是新开工确实快速滑落、而前期对整条产业链的定价似乎过于悲观；一方面是股市、黄金上涨带来了巨大的财富效应，很多人认为会外溢到地产市场。
从细节的来看，贝壳中介恶意压价的新闻被广泛传播。如果在全球流动性泛滥加上内部这种压价被禁止，房价确实很有可能在短期内企稳。但其自身的高库存待去化格局不变，国内这样的负债结构和人口结构问题无法改变。这样的企稳无疑是脆弱的，是经不起考验的。
国泰海通开房地产的联合会议，其他首席都看好价值回归，到韩其成发言，他说GDP5%、股市4000点，地产政策不会有180度转向，地产政策最多修正下行速率，没法改变下行趋势，说他从业20年，在2005年到2021年上行期做波动是可悲的，在2021年后下行期做反弹更加可悲。
这一轮周期，全球信贷扩张的源头在AI，AI的需求激增带来了“AI通胀”，AI的资本开支能接受高溢价，所以最好的上涨基本都围绕AI，商品里面的有色，权益里面的存储等。信贷扩张的源头在哪，谁在加杠杆，行情就从哪开始。那地产呢，如果这样的AI资本开支增速能维持，我想大概率也会对地产形成外溢效果，可惜持续改善的时间取决于AI这种资本开支增速能维持多久了。
想想过去的几十年，日本每次看着要进入复苏了，结果全球就开始动荡了。为什么呢？核心原因在于其他国家都过热了，日本经济由于羸弱的基本面才开始抬头。主要经济体都进入加息周期了，这时风吹草动就会引起大动荡，日本复苏的苗头也就被打断了。
现在看中国是不是也如此呢。澳洲开始加息了，日本也开始了，欧洲快要进入加息周期了，美国也基本在降息周期末端了。中国才刚刚开始复苏，一旦市场转向，会选择谁做空和抛售呢。
至于消费，除了新颖的消费场景或者类目，消费整体跟着居民财富走的。中国居民的财产大头是房子，房价不企稳则消费不企稳。
金融本质就是追逐杠杆。信贷扩张的源头在哪，加杆杆的人在哪，就往哪走，这才是优秀的选择。
