【核心快讯】据贝壳南京站实时数据显示，截至2026年1月25日，南京二手房挂牌量正式跌破19万套，最新数据定格在189604套。这一数字较2025年峰值时期的21万套大幅回落，更较两个月前减少6181套，在春节前传统淡季走出了一波“逆周期”行情。挂牌量下降的背后，是政策暖风、成交升温与市场心态的三重转变，南京楼市是否已迎来止跌回暖的关键拐点？
一、数据印证回暖：挂牌量连降，成交量创近一年新高
此次挂牌量跌破19万套，并非孤立数据，而是与成交量的持续攀升形成鲜明呼应。贝壳平台数据显示，1月18日南京二手房单日成交340套，创下近一年以来的最高纪录；1月前20天累计成交已突破3056套，直接超过2025年12月全月总量。上周（1月12日-18日）全市二手房成交量达1715套，环比增长11.8%，日均成交245套，显著高于近十周均值。
市场活跃度的提升在各板块表现得尤为直观。建邺河西作为改善型需求聚集地，网红盘塞纳丽舍1月已成交20多套，90㎡两房、110㎡三房成为成交主力；江宁百家湖片区的金域蓝湾一周成交十几套，成交量较去年底翻了三四倍；江北新区隧道口的江畔都会上城、润江城等楼盘，1月成交量已远超去年12月整月水平。甚至连此前流动性较弱的远郊板块，成交周期也出现明显缩短。
值得注意的是，当前成交主力仍以200万元以内的刚需房源为主，但改善型需求正在加速释放。数据显示，南京2026年开年改善客户占比已超60%，多数为“卖旧买新”的置换家庭，这一趋势直接推动了二手房市场的流通效率。
二、三大核心动因：政策托底+价格触底+持有划算
挂牌量的持续下降，本质上是市场供需两端心态重构的结果。在一系列组合政策的催化下，房东从“恐慌抛售”转向“观望惜售”，购房者从“持币观望”转向“择机入市”，市场博弈格局正在发生根本性变化。
1. 政策暖风密集释放，预期全面修复
2026年开年以来，中央与地方政策形成合力，为楼市注入强劲动力。中央层面，《求是》杂志明确政策要“一次性给足”，释放强烈托底信号；税务部门延续“卖旧买新”个税退税政策至2027年底，新购住房金额达标可全额退还售房个税。地方层面，南京迅速跟进多项利好：增值税率从5.3%降至3%（针对不满2年住房），一套300万的房源交易可直接省税5万多元；公积金贷款利率下调至2.6%（首套5年以上），存量贷款自动调整，月供压力显著减轻。
更具针对性的是南京1月推出的人才新政，大专及以上学历可获3万-15万元购房房票，持票者公积金贷款额度最高提升至200万元/户，直接降低了人才购房门槛，激活了刚性需求。这些政策并非“添油战术”，而是形成了覆盖税费、信贷、补贴的完整支持体系，有效修复了市场预期。
2. 价格触底+惜售心态，房东集体“撤牌”
经历前期调整，南京二手房价格已逼近多数房东的心理防线，“卖了太亏”成为普遍心态。尤其是学区房领域，顶流双学区房如怡景花园（拉萨路小学+29中），总价200-300万即可入手，性价比凸显，但房东面对砍价时往往选择下架房源。苏州、南京两地甚至出现“当日挂牌次日签约”的“秒签”现象，进一步强化了房东的观望情绪——既然政策底已明确，何必“卖在地板价”？
这种惜售心态在数据上体现得尤为明显：苏州三个月挂牌量减少1.3万套，南京两个多月减少6181套，房东们普遍预期后续行情升温，选择暂时持有等待更好时机。
3. 租售比回归合理，持有成本显著降低
低利率环境下，房产持有成本大幅下降，租售比的优势让持有房产更具吸引力。南京部分区域租售比已达3%左右，一套150万的房子，商贷月供约5000元，租金基本可覆盖大部分月供，持有压力较小。对比之下，卖房后资金存入银行一年利息仅2万多元，而租房年收益可达4.8万元，“持有比卖出更划算”的经济账，让不少房东放弃了抛售计划。
