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作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji
近期，关注地产的人多了！
当然，主要是期待一些超预期的政策。
其实，我上篇文章讲到的小趋势，显示市场在探底了。
今天，我们从宏观数据，再探讨一下“何时回稳”的话题。
刚刚发布的25年全年地产数据，我看各位宏观大佬，有一个一致的观点，那就是地产下行，拖累固投；地产下行，拖累居民消费（财产缩水、预期转弱），影响到了经济动能。
但事实上，这是陈旧的思维在作祟。
我们先看下图：
2022年到2025年，全国新房市场有一个很明显的运行规律：
新开工下滑幅度>供地下滑幅度>销售面积下滑幅度。
我算了一下，过去4年，新开工每年下滑25.8%、供地每年下滑21.9%、销售面积每年下滑13.6%。
开工和供地每年的跌幅，几乎是销售跌幅的2倍。
这说明什么？不管是开发商还是地方政府，都在去库存，甭管这个“去库存”是主动的还是被动的。
由此，开发投资下滑，就在清理之中了。
当然，说的从容，但正所谓“时代的一粒尘，落在个人头上，就是一座山”。经常听到，地方财政怎么艰难？上下游就业怎么受影响等等。但是，我们总归要实现房子从资产属性为主到居住属性为主的转变。一旦这个逆转发生了，房子一定是供应过剩的。
这就表现为，二手房挂牌量巨大攀升，并对新房的替代。
分流新房需求的，还不止是二手房，很多人也转向租房，贝壳统计的35岁以上租赁人口占比35%。
因此，我们不得不面对新房销售连续下了几个台阶，短短四年时间，就回到2009年之前的现状。
由此，过去那种“大开发、高投资、上规模”的模式不合时宜了，也不得不在源头上紧缩供给！
从数据看，开发投资下滑确实拖累固投、上下游，但不从源头上控增量，地产要达到新的供求平衡、止跌回稳，这是非常困难的。举个不恰当的例子，这是以短痛来换取长痛。
进一步讲，这种“阵痛”（新旧模式转轨过程中的阵痛）调整的越快、调整的越到位，越早实现供求平衡、止跌回稳。楼市的一大特征，就是预期影响很大。为了维持投资，强撑旧模式，就像日本上世纪90年代那样，供求平衡不了，最终导致漫长的阴跌。对于预期来说，这是巨大的损耗，也很容易形成全社会对“阴跌”和紧缩资产负债表的共识。
资料来源：中金公司研究部
往了深看，这是以退为进、不退不进。此时退，就是为了未来更好的“进”！
往远了看，对地产和经济之间的关系认识，要告别过去的逻辑，思想上解锁、认知上跃迁。
近期，国家不断强调“两个转向”，即我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这是很重要的一个信号，标定了下一步城市发展所处的历史方位，空间外延扩张为主要特征的高增长阶段成为历史。
从这个角度来看，地产开发投资必然是下滑的。因为，房子够多了，不能再大搞建设了。
下一步，城市增长的新动力，就在存量上下功夫，在投资于人上下功夫。
增量收缩关上了一扇门，但存量盘活又开了一扇窗。
过去几十年，尽管房子建的多、建的快，但萝卜快了不洗泥。现在，我们有500亿平米的存量住宅。不管是老旧小区改造，还是旧厂房、旧街区改造，发展新场景、新业态，都有巨大的空间。比如，城镇还有15%的房子非成套，老旧小区占比普遍在20%以上。
即便是微改造，带动的投资增量也很大。未来，有几个十万亿级别的产业——新能源经济、引发经济、房地产、AI和具身智能。房地产不管调整到什么程度，依然能达到“10万亿级”，主要是存量更新。而且，这个“10万亿级”的市场，能带动“15万亿”的产业链投资。
另外，存量改造提质，比如完整社区导向的老小区改造，很大程度上与“投资于人”是一体两翼的关系，即“物的投资”与“人的投资”的统一，将育幼、养老、健康、教育、技能培训等服务供给，切入到存量改造的社区、住区中，这是地产开发投资的新命题，也是新时期地产的新定位，即切入到经济内循环，成为其中一环，寻找自己的空间。
对人的投资，本质上是解决结构性的制约、经济基本面的制约。如果这些制约能解除，居民资产负债表修复，房地产开发投资将会迎来新的发展机遇。日本走出“失去的20年”，2010年以来走出泥潭，迎来地产和股市触底反弹，本质上也是加大了民生领域的投资。
总之，我们对地产定位也好、投资也好，要有新的认识了！
作者：李宇嘉
专注楼市政策观察与解读
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