今年上海二手房会回暖吗

1月19日，国家统计局公布了2025年全国房地产市场基本情况。70城中，上海新房价格领涨全国，2025年同比上涨5.7%，稳居全国第一；二手住宅方面，2025年上海二手住宅价格同比下降2.4%，降幅为全国第二少，仅高于成都（下降2.2%）。由此可见，上海“新房热、二手温”的分化格局格外鲜明，这一现象背后是供需重构、产品迭代与政策导向的多重作用，也折射出市场需求的深层变化。

房产中介的朋友说，2025年上海二手房价格下跌，核心源于三大压力。其一，高库存与供需失衡持续承压，全年二手房挂牌量长期维持在35万套左右的高位，房东“以价换量”成为主流选择。其二，新房品质迭代形成挤压，“好房子”新规落地后，新房在户型设计、公共空间、物业服务等方面全面升级，与房龄老旧、设计落后的二手房形成明显代差，新房均价较二手房高出6000多元/平，性价比优势凸显。其三，政策导向分流需求，外环外限购松绑、房票安置等政策精准激活新房市场，而动迁资金定向流入新房，进一步挤压了二手房的需求空间。

从购房人群来看，刚需群体是2025年上海二手房买家的绝对主力，300万以下低总价房源成交占比超60%，他们更看重市区成熟配套与低门槛入场优势，使得20年以上房龄的老房成交占比突破50%。置换型买家紧随其后，多为“卖旧买新”的改善群体，通过降价抛售老旧二手房，换取新房的品质居住体验。此外，核心区优质次新房仍吸引着高净值人群，这类买家注重地段稀缺性与资产抗风险能力，支撑了核心区域二手房价格的相对稳健，使得上海二手房降幅远低于全国多数城市。

那么，2026年上海二手房价格会回暖吗？中介朋友说，今年大概率会呈现“核心企稳、外围微跌”的分化态势。利好方面，低利率政策持续、满2年免增值税等措施将降低交易成本，市区二手房会受到青睐。但远郊板块由于产业与人口支撑不足，二手房价值支撑薄弱，价格或继续微跌。所以，从整体来看，今年上海二手房市场价格回暖将集中于核心地段、优质户型的稀缺房源，而非全域性复苏。

其实今年打算购买二手房的朋友们还不少。刚需群体可关注市区近地铁的老房，低总价与高流动性兼具；改善型买家可把握核心区次新房的价格窗口期，果断入手吧！