【前言】中国房地产领域，太多的砖家存在，这些砖家一个个大教授、大学者，但是专家屡次不讲逻辑、不谈依据，张口闭口瞎说、屡次被打脸，专忽悠普通老百姓，今天给大家谈一下我对中国房地产的思考，顺便痛打砖家。
01 先打脸孟砖家
孟砖家一直以房改课题组组长自居，把自己当成行业明灯，享受“中国房地产之父”光环，但对2022-2025年房地产走势预测全错。前不久又口出惊天言论，告诉大家“千万别卖房，房价后续大涨，谁卖谁亏”。这言论是离谱他妈给离谱开门，离谱到家了！
02 可笑的人口流入指标
当前绝大部分市面上专家，其观点都是陈词滥调，什么核心城市核心地段，人口流入的地方房价会涨。其实深思之下，令人发笑。某劳斯莱斯店今天来了100个看车的，难道就有100个潜在顾客？某城市新流入200万牛马，难道就多了200万潜在购房者。买得起劳斯劳斯的人只是少数，买得起大城市房子的人，也是少数。从供需关系来看，绝大多数人，连潜在购房的群体都不算，连当分母的资格都没有（月薪8K在深圳都不够当分母）！比如在深圳，绝大部分人都没80万的资本，这绝大部分人连买房的潜在群体都算不上，别和我抬杠什么零首付也可以。再看看过去2020-2025年人口流入最多的前6城市，照样跌！
03 极其惊人的房价收入比
说房地产取决于房价比收入，过去十余年在天朝就是天大的笑话。国际通用合理房价收入比为3-6倍，世界银行标准为4-6 倍，中国以建筑面积计算，国际以使用面积计算，实际差距更大（中国市中心可达 50-60 倍）。我国房价收入比长期跟世界标准背离。即使在美国房地产泡沫最疯狂时期（2006年次贷危机前），洛杉矶房价收入比为10.88 倍，旧金山房价收入比为10.5 倍；日本房地产泡沫最疯狂时期（1990 年泡沫顶点），东京市中心为10-20 倍（核心区域甚至接近 20 倍）。上海交大金融学教授朱宁说中国房地产市场具有"刚性泡沫" 特性，因为房地产是钢筋水泥做的，所以是刚性泡沫吗？是泡沫，就得破灭！涨得多吓人，跌起来就有多吓人，跟炒股一个道理。
04 何时才能止跌回稳
2024 年 9 月，国家层面首次明确提出 "促进房地产市场止跌回稳"，并部署了一揽子增量政策，如出台了取消限购、首套首付 15%、存量房贷降息，三级保交楼机制、房企债务展期等一系列政策，但遗憾的是，还是未能止跌回稳，这不久某私募魔女再吹房价即将大涨，哎，讲话雷人，也没见她敢公开说自己买了几十套。
比如大家看从2022年，国家层面一直在各种提止跌回稳，什么招都出了，比如地产备案价不能低于多少，等等，请问我们稳住了吗？
如果动动嘴，靠降低首付比例，靠降低贷款利息，靠减少开工项目，靠吹保交楼，靠给几个地产输血，就能稳住房价，为什么稳了三四年，我们还没稳住？
去看看全世界发生过房地产泡沫的国家，多长时间走出了止跌，跌了多少幅度，中国也不例外。
04 过往地产疯狂上涨的真正原因
先说结论：房地产是大量货币资金现象，是一次性拿走买房群体数十年的现金流！过去很长时间房价猛涨主要有五大原因。
一是过往我国GDP增速长期在7%以上，高速发展中部分群体积累了大量财富，同时居民对未来财富高速增长仍有信心，因此敢于把大量资金砸入房地产中，天量资金炒房地产（本质炒股），资金的疯狂涌入推高房价，当年温州炒房团把温州房价炒到一度超过上海。
二是过往国内可投资渠道有限，股市反复打响3000点保卫战，黄金白银难以把控入场时间，P2P不敢随意碰，因此将房地产认为是稳健可靠、看得见摸得着的实物型投资。
三是造富效应造成盲目“追涨”，现在不买以后买不起了，谁谁谁炒房赚了几千万，巨大的造富效应催生了高倍杠杆，砸锅卖铁吃糠咽菜撸网贷也要买，尤其是75-80后具有浓烈的“先苦后甜”思想，敢于背上房贷，让房地产拿走未来几十年自己的大部分现金流，因为觉得现在房贷压力大一点，以后卖房能赚一笔。
四是作为超级蓄水池与土地财政，天量的资金如洪水，一定要找个池子给蓄起来，不然就会泛滥，不然就会造成资本外流，这是国家最不愿意看到的，地产恰巧是很好的容器，同时提供了大量土地财政，地方政府有钱修大楼，搞基建，搞高新产业补贴扶持。
05 未来地产发展思考
过往房地产上涨的四大逻辑，均面临很大挑战。
一是我国经济总量太大，2025年GDP总量达到了140万亿，别说7%的增长率，长期来看，能有5%增长率都很难得，这是经济发展的必然规律。有多少人还在做梦经济继续狂飙增长？
二是信心的修复任重道远，信心比黄金更重要，当下更多人思考的是“活下去”“不失业”就好，对自身发展的预期普遍不太乐观，愿意被地产一次性拿走三十年现金流的人在减少，谁也不确定明年后面自己工作如何，更别提升职加薪。“先苦不一定后甜”，及时满足观念逐步取代延迟满足观念，拉布布，手办等崛起就是这个原因。
三是股市等已成为新的蓄水池，随着国家大资金主导牛市节奏，股市/基金将成为居民财富的重要蓄水池，天量资金自然进入地产的少。
四是造富效应失灵影响加杠杆意愿。过往造富效应之下，出现了深房理等怪物（十多人众筹炒房了解一下），当造富效应退去，一地鸡毛的法拍房，一大群失信人，很多人开始后知后觉，之前自己几千的工资为啥敢背百万房贷30年，房贷的痛苦逐步显现。【原来房价也是会跌的】，买涨不买跌的心态，让多少人持币观望。有多少人还敢一次性让地产拿走自己未来几十年现金流！
四是炒房如炒股需要不断接盘。在大A当金融消费者的股友都知道，炒股很多时候不是价值投资，无非是大资金/游资拉升，看量价关系，看股票的热度人气，天知道某只股票真正的价值是多少，无人知道地产的价值究竟多少，10万一平还是5万一平？。只有狂热的非理性炒作，等到大资本砸盘跑路，只有散户被套在高位站岗，不然散户一跌就忙着抄底，结果半山腰挂着，等下一个接盘侠。
06 总结思考
【刑车开往刑场，中间是否遇到红绿灯，是否抛锚，一点实际意义都没有】，砖家们喊了多少年稳房价，提了多少工具，结果稳住了吗?砖家的嘴是开光了还是咋地？任何产业/行业，其发展都有市场规律，长期违背规律干扰市场，结果只能是更大的反噬，之前官方指导限价都被取消了。全世界炒房的国家，没有一个有好下场。能够软着陆就很不错，还大涨，做白日梦也要讲点分寸！砖家们“何不食肉糜”太久，建议砖家们赶紧买几十套在手里，实打实助力止跌回稳。
