当房地产主业不强了，辅业也要跟着遭殃。金科地产近日发生的种种，将唇亡齿寒体现得淋漓尽致。
金科地产高峰期曾经在2022年销售额达到2200亿，其物业板块金科服务港股市值500亿。如今随着主业债务缠身，2024年累计被执行金额超64亿元，同年2月申请破产重整。2025年司法重整方案通过，涉及债务1470亿元、债权人超8400家，成为地产行业最大规模重整案例。随之而来的是，其物业板块金科服务市值大幅缩水，失去融资功能而不得不选择退市。
2026年1月16日，金科服务公告宣布，控股股东博裕资本已获得约95.56%无利害关系股份的接纳，退市条件已然满足。这家西南地区最大的上市物企，走完了近五年的港股上市历程，最终交易日定在2月10日，预计2月20日正式撤销上市地位。
金科服务曾是资本市场的“明星企业”，股价在2021年2月一度达到每股88.6港元，市值突破500亿港元。而如今，博裕资本以最高每股8.69港元的价格推动私有化，公司市值仅约47亿港元，较高点缩水超90%。
金科服务的退市，成为继蓝光嘉宝、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物企。
受上述事件影响，金科大量从业人员被裁。上一篇文章也讲到金科地产高达85%的裁员率。从2022年的从24606人，骤减至2024年末的3660人，三年里2.1万名员工离开。后续会不会有更多人员被裁，目前尚未可知，但可以想象，暂时留下的人员也会胆战心惊如履薄冰。
01 退市缘由：低估值的无奈与战略调整的必然
金科服务退市的直接原因是股价长期低迷与流动性不足。过去三个月，金科服务股份平均每日交易量仅约49万股，占已发行股份的0.08%。这种低流动性状态使上市平台的融资功能基本丧失。
港股市场对物业股的估值逻辑已发生根本性变化。随着房地产行业进入调整期，物业板块暴露出对关联方依赖过重、盈利难以兑现等问题。曾经被视为“黄金赛道”的物管股，估值从“成长型”向“防御型”转变。
控股股东博裕资本推动私有化，也是基于清晰的商业逻辑。博裕资本累计投入约77亿港元获得控股权，而金科服务当前市值仅约47亿港元。但公司现金及流动性资产达26.512亿元，管理面积约2.19亿平方米，基本盘仍具韧性。
私有化使金科服务能摆脱上市公司的监管约束和市场预期压力，博裕资本可更灵活地推进战略调整，包括资产处置、业务重组、成本优化等。
02 业务创效：从规模扩张到质量提升的艰难转身
金科服务的业务创效能力经历了从亏损到盈利的转变。2022至2024年，公司连续三年净亏损超33亿港元。亏损主因是对关联方金科地产应收款项计提巨额减值准备。
2025年上半年，金科服务通过主动收缩低质效业务，实现扭亏为盈，归母净利润约6500万元。总营收23.35亿元，较2024年同期下降3.1%，但毛利率提升至19.6%。
业务结构优化是盈利改善的关键。住宅服务收入占比74.8%，仅微降1.6%，为企业绩提供了稳定支撑。公司主动退出8.7万㎡低质效住宅项目和55个低质效企业服务项目。
金科服务的独立性也在不断提升。2025年上半年，第三方开发物业占比达44.2%，合约建筑面积中第三方占比更高达46.8%。这表明公司正减少对母公司的依赖，增强市场化竞争能力。
03 业务调整：退市后的战略走向
截至目前，金科服务官方表示“业务规划和管理架构都暂无重大调整”。但退市后，公司必然面临一系列调整。
从业务聚焦角度看，金科服务将更加注重现金流回收和盈利质量提升。公司已明确“实事求是”的核心要求，将实实在在的盈利作为首要考量指标。
并购策略也将转变。金科服务账上约有30多亿元人民币现金。退市后，博裕资本可以更便利地调度这些资金进行并购，无需走上市公司繁杂的审批流程。
未来，金科服务可能分三阶段推进调整：短期内聚焦现金流回收，裁撤冗余人员；中期实施资产分层，将不同业态分拆；长期可能通过并表或二次上市实现资本退出。
04 人员优化：退市背后的组织调整
虽然金科服务未公开披露具体的裁员计划，但私有化后的人员优化几乎是必然选择。分析普遍认为，退市后公司可能“大幅机构调整、人员优化，以及裁减盈利能力和增长性低的业务板块”。
马燕娇指出，私有化将为“实施更为激进的业务重组扫清障碍”，包括“裁撤冗余人员”。这些调整在上市公司状态下可能面临更大阻力，但私有化后可以更灵活地推进。
2025年上半年的业绩改善已部分得益于“组织架构优化后的‘人效提升’”。退市后，这一趋势可能会延续，但具体规模和范围将取决于博裕资本的最终战略规划。
05 前景展望：行业变革下的挑战与机遇
退市后的金科服务面临双重局面。一方面，公司失去上市公司的融资渠道和品牌背书；另一方面，获得了更大的战略调整空间。
从行业角度看，物业行业正从高速增长向高质量发展转型。金科服务的退市是
行业分化加剧的体现，资源将向更具竞争力的企业集中。
博裕资本可能将金科服务作为“优质资产包”，在其更广阔的资本版图中发挥价值。未来，金科服务可能被装入博裕已投资的万物云等上市主体。
克而瑞物管研究总监马燕娇认为，博裕资本将金科服务转为非上市公司后，“待行业环境优化、企业竞争力提升后，未来仍存在重新上市或被整合进更大平台的可能性”。
退市并非终点，金科服务在博裕资本旗下将开启新一轮战略调整。未来，金科服务可能被装入博裕系已投资的万物云等上市平台，也可能在行业复苏时重新上市。
随着物业行业从规模扩张转向质量提升，曾经依靠地产板块支持的物业企业，如今必须学会独立行走。金科服务的退市与转型，将成为观察这一转变的重要窗口。
