在三四线小城市,我的房产还有机会么

我们从上帝视角重回2008年、2015年，结合康波周期理论和历史历次房地产波动、我们现在面临的情况（2025年-2026年最新住房供应面积、人口趋势、十五五规划等）来看2023年-2025年房地产持续下跌逻辑和未来房地产是否有再次上涨的概率。

一、康波周期理论框架下的下跌逻辑

1. 康波周期与房地产周期嵌套

（1）第五次康波（信息技术主导）已进入萧条期末端：衰退期始于2008 年金融危机，2020 年疫情加速萧条进程，2025-2026 年处于 “衰退→萧条” 向 “复苏” 转换的临界点。互联网与信息技术扩散已达瓶颈，缺乏新主导技术集群（如AI、绿色能源尚未形成全面拉动效应），经济增长与资产价格缺乏新的引擎。

（2）周期嵌套效应：房地产20-25 年中周期与康波萧条期叠加，调整幅度被放大，形成 “长周期下行 + 中周期调整 + 短周期波动” 的三重压力。

（3）萧条期核心特征：需求收缩、债务高企、资产重估，房地产作为顺周期核心资产首当其冲，信用收缩与流动性紧张冲击房企与居民购买力。

2. 2023-2025 年下跌的四大核心驱动因素

（1）供需关系发生质变（决定性因素）

  ① 2023 年 7 月中央明确 “供求关系重大变化”，标志市场从 “供不应求” 转向 “供过于求”，进入全面去库存周期。②2025 年末商品房待售面积达7.66 亿平方米，广义库（含在建 + 待售）超 130 亿平方米，去化周期约 15 年，三四线城市部分区域超 36 个月国家统计局。③户均住房达1.1 套，城镇人均住房建筑面积超 40 平方米，住房短缺时代彻底终结，需求从 “有没有” 转向 “好不好”。

（2）房企信用危机与投资收缩（传导机制）

  ① “三条红线” 政策触发债务违约潮，2023-2025 年百强房企销售额从 7.5 万亿降至不足 7 万亿，新开工面积从 2019 年峰值的 16.7 亿平方米降至 2025 年的4.3 亿平方米（降幅超 70%）。②2025 年房地产开发投资8.28 万亿元，同比下降 17.2%，住宅投资 6.35 万亿元，下降 16.3%，投资信心跌至历史低位。③信用收缩形成负反馈：融资渠道收窄→房企降价促销→居民预期转弱→销售下滑→资金回笼困难→债务风险加剧。

（3）人口拐点与购买力下降（长期基本面）

  ① 2022 年中国人口首现负增长，2025 年总人口降至 14.09 亿，劳动年龄人口（15-59 岁）持续减少，购房主力人群规模萎缩。②城镇化率达74.5%，增速放缓，每年新增城镇人口从峰值的 2000 万降至 2025 年的约 800 万，增量需求见顶。③居民资产负债表受损：疫情后收入不确定性增加，叠加房价下跌预期，“买涨不买跌” 心理加剧，2025 年居民中长期贷款同比下降 18.7%。

（4）资产价格重估（价值回归）

二、2025-2026 年市场走势分析（基于供应、人口、十五五规划）

1. 十五五规划核心导向（2026-2030年）

（1）定位转变：从 “规模扩张” 转向 “高质量发展”，明确 “稳市场、防风险、提品质” 三大任务，告别 GDP 挂钩的规模竞赛。

（2）供应结构优化：推进 “好房子” 建设与住房双体系（商品房 + 保障房），新增供应向人口净流入城市倾斜，三四线城市严控增量。

（3）发展重点：城市更新、存量改造、租赁住房、绿色建筑，预计 2026 年城市更新投资规模超 1.2 万亿元，成为新增长点。

（4）政策基调：因城施策、一城一策，支持合理住房需求，防范化解房企债务风险，建立房地产发展新模式。

2. 2025-2026 年市场走势判断

 （1）整体基调：筑底分化，调整深化

① 销售端：全国新房销售面积与销售额延续回落，但降幅收窄，2026 年下半年或出现阶段性企稳信号。② 价格端：70 城新房价格同比跌幅从 2025 年的 - 5.2% 收窄至 2026 年的 - 2%到-3%，二手房跌幅同步收窄，但全国均价难转正。③ 投资端：开发投资仍处下行通道，2026 年同比或下降 8%~10%，土地市场持续低迷，流拍率维持在 25%~30%。

 （2）结构性机会：核心城市 + 优质资产

① 一线 + 强二线城市核心地段：因供应稀缺、人口持续流入，2026 年下半年或出现小幅上涨，如上海、杭州、合肥等城市 2025 年 12 月已率先实现同比正增长（上海 + 4.8%，杭州 + 2.2%）。② 城市更新项目：旧改、棚改、产业园区配套住宅因位置优越、配套成熟，具备抗跌性，部分项目或有 5%~8% 的溢价空间。③ 品质型改善住宅：低密度、高得房率、绿色智能的 “好房子” 产品，因契合需求升级趋势，去化率较普通住宅高 15~20 个百分点。

 （3）三四线城市：去库存压力持续

① 库存高企（部分区域去化周期超 36 个月）、人口流出、产业支撑不足，2026 年价格或继续下跌 3%~5%，销售面积降幅超 10%。② 政策重点：控增量、去库存、促转型，鼓励房企转向租赁住房、养老地产等业态。

3. 再次上涨的概率评估与时间窗口

 （1）全国普涨概率：极低（＜10%）

①核心障碍：供需失衡未根本改变，人口负增长持续，债务去化周期未完成，十五五规划未设定规模增长目标，缺乏普涨基础。② 政策约束：“房住不炒” 定位不变，政策目标是 “止跌回稳” 而非 “刺激上涨”，避免重走高杠杆老路。

 （2）局部上涨概率：中等（30%~40%）

①触发条件：核心城市供应短缺 + 居民收入改善 + 政策支持，如上海、深圳等城市核心区域，2026 年或出现阶段性上涨。② 持续性判断：结构性上涨不具备全国传导性，更多是 “点状复苏”，难以形成趋势性行情。

 （3）周期回升时间窗口：2028 年后。

①前提条件：第六次康波（AI、新能源、生物技术）技术革命进入扩散期，带动经济复苏与居民收入增长。② 需求修复：人口结构变化趋缓，城镇化进入质量提升阶段，“好房子” 需求成为主流，存量更新市场规模扩大。③ 政策配套：长效机制完善，房地产与金融风险有效隔离，市场形成新的供需平衡。

三、核心结论

（1）2023-2025 年下跌是康波萧条期与房地产长周期下行的叠加结果，供需、信用、人口等内生因素决定调整的深度与长度，非短期政策可逆转。

   （2）2025-2026 年市场将延续筑底分化态势，全国普涨几无可能，核心城市优质资产或有结构性机会，调整周期预计持续至 2027-2028 年。

   （3）房地产已进入 “总量稳定、结构优化” 的新阶段，十五五规划将推动行业从 “规模扩张” 转向 “高质量发展”，存量更新与品质提升是未来主线。