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一份董事会决议，两个核心资产项目，保利发展迈出的这一步，正在悄然改变商业地产的游戏规则。
1月27日晚间，保利发展发布公告，董事会已审议通过《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》。公司将选取广州保利中心和佛山保利水城作为底层资产，启动商业不动产投资信托基金申报发行工作。
这意味着，这家地产龙头正加速融入资本市场深化改革的潮流。
NO.01
破冰
保利发展这一动作并非凭空而来。公告明确说明，此举旨在构筑不动产经营专业能力，优化资本结构，增强核心竞争力。两个底层资产选择也透露出战略性考量。
广州保利中心位于天河区珠江新城，是公司全资子公司广州市瑞咨企业管理有限公司持有的优质写字楼项目。佛山保利水城则是位于佛山金融CBD的购物中心项目，由佛山保城企业管理有限公司持有。
这两个项目分别代表了核心区域的办公物业和商业综合体，资产质量优良，现金流稳定，符合REITs对底层资产的基本要求。保利发展表示，发行商业不动产REITs将有利于拓宽融资渠道，有效盘活存量资产。
这一表态呼应了当前房地产行业转型期的核心诉求——从高速扩张转向精细化运营，从增量开发转向存量盘活。
NO.02发展
商业不动产REITs在全球已有超过60年历史。美国于1960年推出首只REITs，如今市场规模已超过1.5万亿美元，成为商业地产最重要的融资工具之一。
亚洲市场中，新加坡和香港的REITs市场发展最为成熟，分别为2002年和2005年启动。中国内地REITs发展则经历了漫长等待。直到2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布通知，基础设施领域REITs试点正式启动。
2021年6月，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着中国REITs市场正式启航。这些REITs主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路等基础设施领域。
商业地产REITs的放开步伐相对谨慎。2023年初，监管部门宣布将研究推动消费基础设施REITs项目落地。同年12月，首批4只消费基础设施REITs获批，涵盖购物中心、社区商业等类型。
保利发展此次申报，正是顺应了这一政策导向，成为又一家试水商业REITs的大型房企。
NO.03转型
对于保利发展而言，发行商业不动产REITs的意义远超简单融资。
首先，REITs提供了盘活存量资产的标准化路径，将长期持有的不动产转化为流动性更强的金融产品。
第二，这种模式有助于优化企业资产负债表。通过出售部分权益，房企能够收回资金用于偿还债务或投资新项目，降低杠杆率，改善财务结构。
第三，REITs模式倒逼房企提升资产管理能力。REITs投资者关注资产运营效率和分红能力，这就要求管理方精细化运营，提升租金收入和资产价值。
第四，它开辟了新的退出渠道。传统商业地产投资回收周期长，退出困难。REITs为长期持有的商业资产提供了市场化退出机制。
保利发展在公告中特别强调，这一举措将“进一步推动资产运营提质增效，增强可持续发展动能”。这恰恰点明了REITs对房企转型的核心价值——从“开发商”转向“运营商+资管方”。
NO.04风险
尽管商业不动产REITs前景广阔，但短期内全面放开的可能性不大，主要有以下几点理由：
其一、商业地产REITs面临的核心挑战是资产估值和现金流稳定性。与基础设施REITs相比，商业地产受经济周期影响更大，空置率和租金波动更为明显。尤其是购物中心等消费类资产，对消费环境和竞争格局变化极为敏感。
其二、监管方面，平衡市场发展与风险防控是关键。商业地产REITs的全面放开需要完善的制度保障，包括信息披露、资产评估、治理结构等方面的规范。监管部门需要建立更为精细化的分类监管框架，针对不同类型商业地产设置差异化的准入标准。
其三、市场接受度也是重要考量。投资者对商业地产REITs的认知和风险评估能力有待提升，需要时间和更多成功案例来建立信心。
从政策信号看，商业地产REITs将采取渐进式开放路径。首批试点项目将聚焦一线城市核心地段的优质资产，确保市场平稳起步。随着市场机制和监管框架的完善，再逐步扩大资产类型和地域范围。
NO.05趋势
保利发展此次试水REITs，揭示了房地产行业转型的清晰路径。未来几年，优质商业地产通过REITs证券化将成为行业潮流，这将深刻改变中国房地产市场的生态结构。
对于房企而言，持有优质商业资产并具备卓越运营能力的企业将获得更大优势。REITs市场将促进资产管理和资本运作的专业化分工，催生一批专业的商业地产运营机构和资产管理机构。
对于投资者，商业地产REITs提供了参与核心地段优质资产的新渠道。这类产品通常具有较为稳定的分红收益和一定的增值潜力，能够丰富资产配置选择。
对于城市发展，REITs有助于提升商业地产的运营效率和服务质量，促进消费升级和城市功能完善。通过市场化机制，资金将更多流向运营良好、创造价值的商业项目。
商业不动产REITs的破冰之旅已经开始，保利发展不会是这条路上唯一的身影。据相关媒体披露，目前已有超过20家房企公开表示正在筹备或研究商业地产REITs发行。
未来几年，随着更多项目上市交易，一个活跃的商业地产REITs市场将逐渐成型。这不仅将改变房企的商业模式，也将为投资者提供新的资产类别，最终推动中国房地产行业从“高杠杆、快周转”向“轻资产、重运营”的健康转型。
这条路不会一蹴而就，但方向已经明确。
保利发展迈出的这一步，或许正是这个转型时代的最佳注脚。
