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突发:地产10强来了一个“新面孔”

  • 2026-02-02 01:11:12
突发:地产10强来了一个“新面孔”

文|潘永堂

地产下行期，貌似10强榜很稳了。
尤其是地产3强，已呈现高度固化迹象。
比如2023-2026 年，保利、中海、华润已连续四年包揽“行业前三”，形成 "保中华" 铁三角格局，市场份额从 2023 年的 18% 提升至 2025 年的 25%。
但不同的是剩余7强还在瞬息万变，没想到2026年开局第一个月，又有3个新变化。
其一、中旅投资首次杀入地产10强，全口径全国5强，权益全国4强；
其二、持续稳居地产老八越秀，2026年开局，突然跌出10强阵营。
其三、昔日一哥万科，从第5跌落到第9，未来掉落第一阵营是必然。
中旅投资进入地产5强

1

百强外到5强，中旅只用了3年

企业是有因果论的。
市场连续下行，行业上空有一面“照妖镜”。
一方面，它照出了一些昔日盲目投资房企的巨亏与业绩下滑，比如万科2025年巨亏820亿；另一方面，它也照出了类似邦泰、中旅投资等逆势拿地的中短期业绩崛起。
对比看，从过去看当下，中旅投资是妥妥的超级黑马，从百强外到地产5强，中旅只用了3年。
2023年，全口径销售约100亿，榜单百名外，权益口径第127名。
2024年，全口径销售150亿，权益口径全国66位；
2026年1月，全口径销售92.8亿，权益口径榜全国第4名，全口径全国第5；
这个上升速度太惊人了。
2023 年权益第 127 位→2024 年第 66 位→2025 年 TOP40→2026 年 1 月全口径第 5 位，中旅投资是跨越式增长。
即使在行业上升期，也没有如此从尾巴到头部的瞬间“移位”。

2

中旅速成记

为何百强外到5强，中旅只用3年就做到了？
表面看有3点原因。
其一，行业巨头整体规模在缩小，从过去的7000多亿缩减到如今的2000多亿；尤其进入2026年，单月榜全国一哥也才100多亿，绝对值很小了；
其二，今天企业业绩与单盘胜出高度绑定，且新盘单盘高单价、高总价现象突出，比如核心城市核心地段的新房，往往2、3个典型豪宅集中推盘就容易形成爆发式黑马，形成超百亿的销售额。
其三，行业腰斩，但近3年规模房企更是大批量退出，比如2023-2025 年，超50家房企出险，退出市场份额约 20%，为一些逆势突围的央企提供了 "捡漏" 和“冒头”机会。
更个案看
比如2026年开局战，同样是央企，为何是中旅投资成为黑马？
中旅投资，是国务院国资委确认的16家以房地产为主业的央企之一，是中国旅游集团旗下唯一地产平台。
其一，核心也源于中旅的前2年的“前瞻播种拿地”。
昨天的新增土储就是今天的业绩榜单。
中旅投资2024年、2025年在北京、深圳、成都、三亚等核心城市核心地段高价拿地，这为2026年供应高峰奠定了基础。比如
  • 2024年拿地11宗，总成交额182.3亿，权益额62.5亿，平均权益比例34.3%，聚焦三亚、上海、成都、西安四大核心城市。
  • 2025年拿地10宗，总成交金额258.6亿元，权益金额103.2亿元，较 2024 年增长 65.1%，投资力度显著加大。
不仅是拿地放量，中旅拿地质量要求也高。
比如中旅投资严格执行 "非核心不入"原则，只进入 GDP 超万亿城市、人口净流入城市、核心城市群，单位土地产出效率提升 30%，比如2025年中旅投资就新增深圳、燕郊布局，强化 "五城战略"（三亚、上海、成都、西安、北京）。
所以，中旅投资 2024-2025 年拿地金额快速增长，为 2026 年 1 月跃升至地产 TOP5 奠定坚实基础，土地储备充足支撑未来 3 年销售增长。
其二、光有好土地是不够的，这2年中旅投资产品力也在提升，而且是小产品力和大产品力的双重加持，这就有利于销售端的叫好又叫座。
所谓小产品力是指中旅投资的高端产品力的进步。
这2年中旅投资所有地块均用于高端产品线开发，与投资策略相匹配的是中旅投资在高端产品形成了两大高端IP产品系，即"璞樾系"（主打城市高端改善），"馥棠系" （聚焦滨海度假顶豪），汲取全球度假酒店灵感，融入在地文化，形成独特美学辨识度，而且这种高端产品定位与中旅 "高品质生活服务商" 定位高度契合，溢价能力达15%-20%。
所谓大产品力核心是中旅差异化的“超级产业配套资源”的赋能加持，这也为购房者提供确定性的权益。
即中旅投资依托中国旅游集团百年文旅资源，将景区、酒店、免税等资源与地产开发深度融合，打造 "地产 + 自持运营 + 物业服务" 全链条模式，项目去化周期缩短 20% ，这个差异化大产品模式给客户的确是多元增值多权益的确定性价值，在行业下行期更有竞争力。
比如海棠湾中旅・馥棠公馆2025 年 1-9 月销售额47.77 亿，登顶三亚市销冠和海南全省销冠，验证高端化 + 差异化产品策略的市场可行性。

3

地产央企，也细化为三大阵营

过去的地产是“百强争鸣”，
今天的地产是“央企霸榜”。
尤其过去3年，行业国企化、头部巨头化
过去3年，“保、中、华”已是“铁三角”标配，格局很稳了。
为何他们能在行业急速下行期“稳得住”，能始终稳坐TOP3宝座？老潘理解最核心还是保、中、华做到了三大领先。
即信用领先、城市领先、产品领先。
这三大领先看似简单，却决定了17家央企的“大分化”。
比如央企第二梯队中，建发房产、中国金茂已经被市场和行业验证了，而中旅投资也是凭借近2年拿地加速、差异化模式、高端产品升级实现了短期的弯道超车，未来能否持续跑赢2026年还有待观察。整体看，第二梯队整体规模还是中度，之前也曾投资亏损，有一定库存历史包袱，但持续在凭借产品领先、增量优化存量，城市领先还在不断进取。
央企第三梯队中，属于问题央企派。
比如类似华侨城地产、中交地产、电建地产、五矿地产就没有做到信用、城市、产品三大领先。相反，他们在近2年的行业下行期开始逐步走向持续的衰落和深度调整。
比如中交地产近3年是节节败退，2023 年权益第 38 位→2024 年第 52 位→2025 年 ST 警示。
比如华侨城地产+文旅模式失效，2023 年第 25 位→2024 年第 32 位→2025 年第 44 位，连续四年净利润亏损，累计超 260 亿。
从三大领先这个尺子来评价看，更是如此：
其一、以信用分化看，同样是央企，融资成本差距却高达 4 个点。比如头部央企（保利、中海）融资成本仅2.5%-3.5%，而尾部央企（中交、华侨城）高达 6.5%-7.5%。
其二、从城市领先看，并不是所有央企都聚焦高能级城市。
比如中交地产全国化盲目扩张，三四线城市项目占比超 60%，去化率不足 30%；比如华侨城文旅项目布局分散，20 余个主题公园普遍亏损。事实上，今天行业共识是"核心城市 + 核心地段 + 核心产品"已是央企生存标配，盲目多元化和全国化低能级城市扩张被证明是 "自杀行为"。
其三、从产品领先看，17家央企分化也很大。
比如头部央企这3年都在加速打造专属豪宅 IP，如华润 "悦府系"、保利 "天字系"，溢价能力达 10%-20%；反过来，中交地产、电建地产无核心高端产品线，项目同质化严重，在市场下行期去化难度激增，降价幅度超 20% 仍无人问津！

小结

未来5年，依旧是央国企主导的5年。
未来5年，17家央企还将继续洗牌，未来地产央企格局将进一步向 "保中华" 铁三角和少数优质差异化央企集中，真正进入"剩者为王"的央企寡头时代。
你对中旅投资进入10强怎么看？欢迎留言讨论
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地产和金融的关系,你怎么看?

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  107. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/PDOConnection.php ( 52.47 KB )
  108. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Connection.php ( 8.39 KB )
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  110. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/builder/Mysql.php ( 16.58 KB )
  111. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Builder.php ( 24.06 KB )
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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
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