建发股份1月17日发布了一则令市场震惊的公告：预计2025年度归母净利润将出现负值。这意味着，这家厦门最大的国企、世界500强企业（全球排名第98位），在A股上市二十年来，首次出现了年度亏损。

根据公告，子公司联发集团和美凯龙要为建发股份的上述亏损负责。两家的归母净利润均为负值。根据2025年三季报数据，建发房产实现归母净利润14.50亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后，为公司房地产业务分部贡献归母净利润7.80亿元，同比增加1.21亿元。前三季度，建发房产合同销售金额达到957.4亿元，同比增长12.6%，权益销售金额达到711.5亿元，同比增长7.6%。凭借极为优异的业绩，担当起建发股份“嫡长子”的重任。

正因为建发股份供应链和建发房产持续维持稳定经营的基本盘，在两家公司均出现净利润的负值之时，以浙商证券为代表的投资者，却给出了“涅槃在即”的评价。不过，建发股份的真正涅槃，并非美凯龙和联发国际扭亏时才有。以建发房产上海公司为代表的一批城市公司在过去已经完成了一系列战略性的重构。

在华东集群总经理凌祁的领导下，上述重构涵盖了从土地、产品到交付的全价值链，不仅为自身破局，更为建发房产（由田美坦掌舵）提供了全新的模式和范本，注入了强劲且高质量的增长动力。

一手垃圾牌“魔变”好牌

客观来说，凌祁拿到的牌不算好。该公司2024年销售金额从2023年前六月的122.6亿元骤降至25.86亿元，上百亿的销售金额瞬间蒸发，市场迅速萎缩，从行业销售前二十的榜单中跌出。

尽管在2024年下半年，建发股份新的高管层励精图治，成功扳回一局，年末销售额冲至69.28亿元，保住了上海市场二十强的席位。但外界对建发房产上海团队的能力已有疑问。

尤其是建发房产2024年年末在上海的土储面积，相较于2023年不仅没有增长，反而略有下降，这进一步引发了外界对公司在上海深耕决心和能力的质疑。然而，在凌祁的领导下，建发上海并未选择在市场低谷中保守收缩，而是果断进行了三项核心战略调整，其力度与精准度构成了业绩飞跃的基石。

面对公开市场激烈竞争，凌祁团队展现了卓越的资源整合与战略眼光，实现了土储质量的“惊险一跃”。最关键的举措是，上海地产集团以协议收购方式，豪掷123.5亿元，一举拿下位于杨浦区新江湾城板块的两宗核心稀缺地块。

此举如同一记重拳，彻底击碎了此前土储乏力的困局，不仅为上海公司注入了足以支撑未来两至三年发展的顶级“粮草”，更将建发的战场直接推至上海楼市的巅峰赛道。这些地块，宛如蕴藏着无尽宝藏的神秘宝库，所蕴含的极高货值与利润潜力，是任何公开市场竞拍都难以企及的，彰显了管理层对城市发展脉络的深刻理解与高端操盘决心。

在拥有极为优质的土储之后，凌祁又全力升级了全线产品线，强力推动建发集团最高产品战略——“灯塔计划”在上海的落地。

位于新江湾的“建发·海宸”项目，被定位为全国五大灯塔项目之一，这一定位意味着它不再是普通的高端楼盘，而是承载着品牌最高技艺、最新理念和非标设计的“作品”。项目深度融合“中魂西技”的建发新中式美学精髓，并率先引入华为鸿蒙智家等前沿智慧生态，旨在为区域新一代豪宅树立标杆。

同时，系统化落地“好房子”四维一体体系，从空间、功能、健康、智慧维度全面提升基础产品力。这一“灯塔引领+体系夯实”的组合拳，标志着建发上海从“卖房子”向“提供生活方式解决方案”的战略升维。

在购置好土地、打造出优质产品后，凌祁进一步狠抓品质交付，决心将建发过往不佳的交付口碑彻底扭转。他推动上海公司全面接入并强化集团级的品控体系。在集团“一房七验”等全周期精细化管控流程的基础上，上海项目强调客户体验前置，广泛开展“工地开放日”和“业主预验收”。

然而，理想虽美好，现实却往往不尽如人意。努力提升交付品质的凌祁，并没有完全收获业主的满意度。原因是凌祁上任后，主要从两方面入手，一方面以价换量，快速去化此前的滞销项目。但以建发海阅首府为代表的一批老业主，因当初购房时开发商承诺若后续有更大幅度优惠，将补偿差价或允许退房，而这一承诺未兑现，导致他们遭受了损失。

这种前任遗留的问题，却需由现任来解决，对凌祁而言显然有失公平。但是，要让建发上海公司的业绩触底反弹，这样的麻烦却必须解决。

上海引擎或将驱动建发国际整体业绩提升

尤其是2026年，建发股份被总部寄予厚望，预计将继续保持稳健增长。随着“建发·海宸”项目的全面销售，以及北外滩等地块项目进入预备期，上海公司预计将贡献集团内单位价值最高、利润最丰厚的一批货值。建发国际在上海这一中国房地产市场的销售额表现，不仅规模可观，而且其稳定性和溢价能力显著提升了公司的整体盈利水平和财务报表健康度。尽管面临市场波动，建发国际仍计划在2025年实现全口径销售额1500亿元，较2024年实际销售增长12%，成为穿越周期的稳定器。

另一方面，“灯塔项目”的成功打造与完美交付，将成为建发国际在全国范围内最有力的品牌宣言。它将有力涤荡过往个别项目的负面印记，向市场清晰传递建发“高端营造能力”与“卓越交付信用”，从而反哺其他城市的项目销售，实现品牌价值的全域提升。

建发上海2025—2026年的实践，本质上是在验证一条头部房企在新时代的可持续发展路径：即通过精准攫取核心资产、锻造顶尖产品力、依托强悍交付体系，实现有利润的增长与有口碑的规模。这条路径的成功，将为建发国际在全国其他核心城市的拓展提供可复制的样板，巩固其作为行业品质引领者的战略地位。

因此，尽管建发在上海的土地、产品、交付升级，依然面临着不小的挑战。但凌祁必须咬紧牙关，勇担“城市经营者”与“品质重构者”的重任。毫无疑问，凌祁及其团队已经完成了最关键的准备。2026年的建发上海，已手握一手“好牌”——顶级的土地、标杆的产品、稳健的交付体系。其最终业绩的绽放，将是对这份前瞻性布局与坚定执行力的最佳馈赠，也必将成为建发国际集团王者之冠上最耀眼的明珠。