九胜一败,掀开了AMC地产金融时代的盖子

当金融与地产的“旋转门”开始逆向转动时，没人能置身事外。

祝九胜就像一面镜子，照出了整个地产金融时代的狂欢与崩塌，也照出了博尚资管中AMC长长的影子。

过去二十年，房地产草莽江湖的黄金时代，无数个“祝九胜”踩着金融与地产的“旋转门”入场。

同一时间，不良资产也处于商业化发展的闭眼狂奔中，四大AMC对入场的开发商夹道欢迎。

如果说“地产+金融”推动了中国城市化的狂奔，那么也为今天的四大AMC埋下千亿级别的风险。

金融游戏

对于银行、信托、AMC等金融机构来说，地产和金融的交叉操作，远比“违规放贷”、“以收购金融或非金融不良资产名义变相提供融资”这两道红线更为复杂。特殊目的实体、明股实债、非标融资等，每一个名词背后，都是精心设计的利益游戏。

比如说“前融”。

按规定，银行贷款不能直接用来交土地出让金，可房企拿地又缺钱。于是，一套“绕监管”的操作应运而生。

信托公司设一个信托计划，银行理财资金“借道”认购，最后这笔钱以“股权投资”的名义注入项目公司。听起来是投资，其实早已约定好了固定回报和回购时间，本质就是“明股实债”。

而四大AMC跟房企关系也很密切，彼时TOP50的开发商都与AMC有合作，大部分由收购重组类板块来完成，四大AMC给它的专业解释是通过重组手段优化存量债权资产，为流动性展示出现问题的企业提供差异化的金融服务。

实际操作中，AMC从金融机构收购这家房企的“不良债权”，然后以债务重组的名义，向其融资。更直接的是设立不良资产基金公司，资产端聚焦地产前融业务、城投等高收益资产，并包装为非金融机构不良资产业务。

无论是哪一种方式，融资的成本都比正常贷款利息翻好几倍。最终这些融资成本都会被算到房价里，由购房人买单。

AMC发现，比起自己成立房地产公司去处置地产不良，或者拿地开发，这样的操作更简单。更何况在房地产高速发展的年代，几乎没有风险，绝对是“躺赢”的生意，借牌照优势，利息差滚滚而来，冲昏了头脑。

巅峰时期，四大AMC收购重组类业务中，房地产的占比都超过了50%。这意味着，其已经与房地产、房企的命运深度捆绑。

游戏升级

当然，AMC在整个地产金融时代中的分量并不大，能使用的业务模式也有限。所以房地产狂飙的那些年，还有一套“资金循环术”让钱不断涌向房地产。

比如，银行给房企放开发贷款，房企再用这笔钱付工程款，供应商拿到钱又把存回指定银行，银行再给其他房企放贷。

表面看，每笔贷款都有抵押，可实际上，抵押物的价值早被人为抬高了，“杠杆叠杠杆”之下风险像滚雪球一样越滚越大。

还有更高级的“境内外联动”：境内公司用资产做抵押向境外银行放低息贷款，钱通过“贸易”的名义流回国内，再用这笔钱买理财产品赚差价。既绕开了外汇管制，又吃了内外利差的红利，看似稳赚不赔，实则把风险埋得更深。

面对这些花样翻新的操作，监管始终在“追着风险跑”，可往往是“道高一尺，魔高一丈”。开发贷被限，就搞“融资性贸易”；境内融资难，就设计复杂的跨境担保；债权融资卡脖子，就把“明股实债”换个新包装。

通关高手

在这场金融游戏中从来不缺“专业人才”。

银行高管辞职去房企，帮助新东家打通融资渠道。比如祝九胜，业内人称为“九哥”，入职万科前，已经在银行内有了十年的业源关系，并长期负责万科的信贷业务。

不过，九哥比不了黄老板，黄老板在银行工作了八年之久，对于融资贷款有一套得心应手的实务，干脆自己做开发商，不仅成了“豪宅教父”，还是“地产界最懂金融的人”，泰禾轻松拿到了1300亿的融资，而四大AMC至今还有上百亿套在其中。

祝九胜的故事，是地产+金融时代的缩影。

AMC在这个时代中虽然是个配角，但对自己造成的杀伤力足够大。借出去的钱收不回来，在专业的不良资产处置公司手中又形成了千亿级别的不良资产。

踩雷之后，连处置债权都不敢公开叫卖。

现在，地产+金融的这扇门终于关上了，一个靠资本、关系野蛮生长的时代，也彻底结束了。

AMC等金融机构也只能在门后默默舔舐伤口，等待骨血新生。

备注：部分内容参考“F旦姐姐看世界”公众号