网传万科郁亮疑失联，让我想起了近三十年工作中的很多地产往事，而复盘之后有了不少恍然大悟之感，对比自己今天的地产救火队员视角，别有一番滋味在心头呀！
我是从1996年以建筑师角色进入酒店、购物中心等商办地产，2000年参与创建万达商业地产，第一次审视日本、美国的地产开发，尤其是日本六本木新城，给了我巨大的触动，因此力荐老板不要走百货商场模式，要走消费综合体模式。奈何当时百货当道，无法获得认可，年轻气盛出走大连软件园做产业地产，资源积累后出去创业，就这样与万科相遇了，作为第三方参与策划设计，做了几个早期非常火的网红项目。那时万科员工活力十足，公司内部也很开明，而且氛围也很吸引人，我也成了万科周刊铁粉，当时主编全忠等人都是地道的理想主义者，而且大家都全心去拥抱世界，学习欧美作业。我是偏内向的人，不喜欢公关，坚决不送礼不给回扣，竟然还能拿到业务，现在回想起来也是不可思议。
那时候万科最早开始研究美国日本，带动一股洋风，加州海岸、西班牙式、英式、德式风等席卷地产界，现在回想起来一方面是刚刚看到更大更好的世界，确实是向往，另一方面，也是自信不足。对比今天，几十年拼命发展，我们有了强大的自信，国潮又回来了。但是，盲目自大是不是也是一种风险？
但是，但是万科当时的项目虽特别吸引人，成为抢手货，二十年后发现，当年万科拿到的地方很多是坑，买万科的房子大多在长周期中涨幅太不理想的，比如深圳的东海岸和大连西郊。显然，复盘来看，那时候的万科是象造电影场景，拍片结束就弃管了，万科只是学了漂亮的艺术表皮，显然没有对产业发展、城市升级有深入认知，反之一些长期主义的港商比如恒隆、本土万达、大连软件园等确实在不少项目上实现了与城市同呼吸共命运，实现了升维价值。而郁亮接班以后牵头干的高周转和员工跟投、表外投资等，恒大与碧桂园等疯狂跟进，正是这种脱离城市产业发展和宜居乐业初心的房地产资金盘游戏，让全民疯狂炒房，是造成今天行业悲剧的根本原因。我的评论是，郁亮之前，万科高管中以建筑师居多，郁亮是财务管理出身，从他之后万科的各种高级岗位里几乎找不到建筑师这样的理想主义者了，战投派害了一家好企业，又以三好学生的身份害了一堆模仿者！我在2015年曾经写过文章警告万科，可惜无法公开发表！
另外，我后来不参与万科业务的另一个原因就是我不送礼，在王石时代，我给的策划和设计好，他们项目总是要请我吃饭的。从郁亮主导后，从某一天起，不给送好处是拿不到业务的，而且不久所有地产行业大都如此。我也因此生意很冷了，转做日本在中国项目（日企确实守信且不黑）。在这插一句，我曾与合作伙伴参与了一个SOHO中国项目，那企业风气之好、守约精神绝对让我敬重！所以，我绝对敬老藩，为人肯定行！
复盘这个过程，一个企业到一个行业，一个国家，发展的初心太重要了。万科从＂让生活更美好＂的初心走到赚钱为上，而员工跟投（当时我反对所有的企业这么干，我曾为远洋工作过，也是极力反对）和表外投资，本质上就是某种不合理甚至不合法的转移上市公司股东及合作伙伴应得的收益，整个行业各企业风气之差可想而知！当年小平同志讲的不管黑猫白猫抓到老鼠就是好猫，是有着一个共同富裕的前提，万科们和相关失联高管的今天，难道不是脱离初心应该受到的惩罚吗？
回到当下，我这七八年一直做着地产救火员生意，也实在盘活了几个项目，盘活的技巧其实太简单：找到真实的潜在市场，敬畏客户，做好高性价比产品与服务。今天，地产行业又是出现了一些暖风习习之感，可是我身边的太多等待翻身的地产老登们，还在做着当年的发财梦，以为机会又要来了！可是他们大多想干的还是当年的套路。对不起，今天满地的做豪宅、追求奢极、比大门长度、比大堂高度、比奢石异树的做法，比空中花园，不远将来，仍将是一地鸡毛！你不了解客户，不专注细分市场，不懂得与城市共赢，不去下功夫做客户需要的内容与服务，不拥抱Al、生命科技、新能源这些新科技爆发，就别做梦了！
半夏投资李蓓预言新地产黄金十年要来，我相信，因为十五五内需拉动大战略和新斜技革命叠加下，一定是国运在我们！但是，她劝大家可以买地产股，就是在过去的池子里找未来的机会，大概率是刻舟求剑了！目前的地产行业无论活着的还是努力爬起来的老登们，最大的问题还是想重回旧梦。今天的房地产行业，需要的是内容、服务，是运营，是科技改命，是回归人性，迎接Al革命下新城市结构与就业模式变化、长寿时代、全球军备竞赛下的全新的产业与生活变革！新黄金十年的房地产，会象新能源汽车挑战燃油车、苹果们挑战诺基亚们一样。未来的房地产行业新星，很可能来自新的创业者和伟大的跨界企业，甚至可能是华为们！
