悄然开启的地产救市,会让2026年成为触底之年吗?
这场新年之初开启的救市，能否让2026年成为地产触底之年？顶层定调：《求是》开年发声，救市逻辑彻底转向
首先是中央官媒《求是》杂志1月1日新年发声，重磅文章《改善和稳定房地产市场预期》，提出三点关键转变：属性转向：首次明确房地产居住+金融双重属性，重申其国民经济重要产业、居民财富重要来源的支柱地位。政策转向：摒弃挤牙膏式的救市，明确政策一次性给足、应出尽出，取消各类限制性政策。思路转向：不纠结于房价点对点调控，而是聚焦长效机制建立、供给优化（控增量、盘存量）、预期稳定，从治标转向治本。这不同于部委的常规喊话，要知道，该杂志的核心定位是：党指导全国工作的重要思想理论阵地，其发声往往预示着重大政策转向。2016 年《求是》喊出去库存，后续楼市迎来企稳回升；2021 年强调房住不炒，行业进入深度调整，可见其定调的权威性与兑现。文章选在新年伊始发表，背景也很显然，意味也很明确。尽管从2024年9月中央提出“止跌回稳”，并出台诸多支持措施，但2025年楼市仍深陷深度调整，全年开发投资增速-17.2%，新房销售降幅收窄但仍低迷、70城二手房连续下跌，市场信心依旧不足，甚至跌至谷底。从现实的视角来看，2026年是十五五开局之年，需稳住地产基本盘，规避行业下行继续传导至银行信贷、上下游产业等造成的连锁风险。政策之密：新年伊始，为何大招频出？
同时，一系列的政策举措都在有条不紊的推出落地，从交易、金融、制度三个维度，降低门槛、减少摩擦、激活流动性。1月1日，财政部、税务总局此前公布的住房增值税调整政策正式实施：不足2年住房销售增值税从5.3%降至3%，满2年免征，对于业主卖二手房大幅降低了交易成本。2025年12月，中央经济工作会议明确深化公积金改革。1月8日，人民日报刊发《中央“点名”住房公积金，释放什么信号》的文章，点出了一些可能涉及公积金改革的动作：提升公积金贷款额度、扩宽公积金使用范围、把灵活就业群体纳入公积金制度范围内、健全异地协同机制……1月14日，三部门明确，卖一买一可退税，鼓励居民置换住房，尤其对于刺激新房市场，激活市场流动性有明确的指向性。1月15日，商办首付比例从50%降至30%，这对于针对性解决商办库存高企、空置率高的问题，某种意义上还是有促进作用的。现实当中，这几年商业类物业的成交降幅更是夸张，以贵阳市为例，2025年商业类物业成交较同比下跌48%，库存高达147个月，办公同比下跌11%。1月22日，央行行长潘功胜表示2026年将继续实施适度宽松货币政策，降准降息有空间。结合 1 月 20 日 LPR 连续 8 个月不变的现状，中信证券等机构预测，全年可能降息 10-30 个基点。同时，坊间传言的贴息政策：4000亿全国范围内新房贷款贴息、契税进一步下调、房贷利息个税抵扣额度提升等……虽尚未落地，但结合当前政策一次性给足的定调，不排除后续逐步兑现的可能。市场的细微变化，触底的苗头已现？
从数据上看，尽管2025年新房销售面积、销售额仍在下跌（分别8.7%和12.6%），但较2024年12.9%和17.1%的降幅明显收窄。而随着从中央到各地方都在大力推进新房产品力升级，即“好房子”，各地方的优质新房正在分流二手房客户，成为市场先企稳的关键力量，只是尚未形成全面回稳。各地“卖旧买新”等政策的积极引导下，新房市场有望先一步稳定。冰山指数显示，在2025年末至2026年1月份，二手房挂牌价环比跌幅连续6周收窄，一线城市尤甚，价格逐步稳定在合理区间。部分一二线重点城市，有些社区业主不再一味降价，急售房源减少，供给端天平开始倾斜。以贵阳为例，很多社区的二手房价，由于业主踩踏式的挂牌，成交一套总比上一套便宜，导致很多小区的二手房价一再下降，甚至连贝壳都关闭了真实成交价的显示。但其实算下来，不少位置不错的小区二手房价格已经很接地气了，甚至很多房源存在明显超跌。如果不是信心不足的恐慌心理，以及近两年收益的下降，谁会大幅降价卖房！当然，现实中即便是一线城市的二手房仍在下行，整个市场分化还是非常明显，短时间全面止跌并不现实，但很多地方不少优质位置的社区接近触底了。有机构统计，全国房产租金回报率约2.1%，虽然相比发达国家4%左右的回报率低，但在国内至少超过多数无风险理财产品。目前新发放个人住房贷款加权平均利率约 3.1%，部分城市优质房源租金回报率已逼近房贷利率，资产价值逐步凸显。2026年大概率成为触底关键年，但分化仍是核心关键词
目标是建立长效机制，实现行业健康发展和整体经济的平稳运行。因为市场的分化仍然在加剧，一线及强二线核心城市、核心板块肯定是先触底。一二线城市未来因为有持续的产业引入、人口净流入，所以新增购房需求是明确的，房地产企稳后还有可能涨。而众多人口流出且产业基础薄弱的弱能级城市，即便在触底后，房价上涨空间也极小，长期横盘甚至再次下跌也是有可能的。刚需群体：可关注城市核心板块，或城市区域的核心配套位置，若租金与房贷匹配，可以考虑入场；改善群体：借助交易税费优惠、置换退税政策，合理优化资产配置；投资群体：摒弃“炒房”思维，重点关注租金回报率，选择核心区域优质资产。
【免责声明】本文为政策与市场分析，仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，政策会变化。读者请基于自身情况独立判断、审慎决策，作者不对依据本文产生的任何后果负责。
