上海楼市
2026年开年的上海楼市，正上演一场与传统认知相悖的行情。按照往年经验，临近春节本是楼市淡季，房东躺平等过年，中介抢票准备撤退。然而，今年1月的上海二手房市场却呈现出“量稳价修、预期回归”的鲜明特征。成交量创5年新高，传统淡季不淡
最新数据显示，2026年1月上海二手房网签成交22834套，环比12月22961套微降0.5%，但同比2025年1月18387套，上涨4447套，涨幅达24.18%。
从日均成交看，1月日均成交736.58套，同比增加143.45套，创下近5年同期最高位。
更值得关注的是，这已是上海二手房连续三个月站稳2.2万套关口，累计接近7万人买房。
从单日成交看，1月共有7个交易日单日成交破千，尤其是周末表现抢眼：1月11日1037套、18日1065套、25日1032套，连续三个周末破千套。周六成交更为活跃，1月10日甚至达到1261套，创近三个月新高。
这种“日日有高峰、周周创新高”的态势，彻底打破了冬季楼市传统的淡季规律。
挂牌量持续下降，供需关系悄然生变
与成交量攀升形成鲜明对比的，是挂牌量的持续走低。
截至2026年1月底，链家全网挂牌量已降至8.24万套，较最高点减少近3万套，创下近3年新低。
从长期趋势看，上海二手房挂牌量已实现连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降约20%。
挂牌量下降的背后，是房东心态的明显转变。过去几年，不少房东为快速出售不得不多次降价，部分房源甚至以低于2016年购入价成交。
如今市场回暖信号明确，越来越多房东选择撤牌观望或由售转租，尤其是一些地段较好的老房子，翻新后年化租金回报率可达3.3%—3.5%，稳定的租金收益让房东更愿意持有资产。
02
刚需主导市场，老破小逆袭持续
从成交结构看，300万以下二手房源已成市场绝对主力。
2026年1月，300万以下房源成交占比达49.54%，较2025年同期的36.68%大幅提升。这意味着当前上海二手房市场中，每成交10套就有近5套是300万以下的刚需房源。
面积段分布同样说明问题：70-90㎡户型成交占比上升至25.27%，显示在价格走低情况下，刚需上车可选户型面积在增大。
老破小的逆袭仍在持续，2025年上海300万以下二手成交占比已达7成，到2026年，低总价老破小的讨论更趋激烈。
这种变化背后是年轻人买房逻辑回归“实用主义”。
他们不再为几年后通地铁的规划买单，而是算生活账：老房子虽然产品落后，但身处核心区，拥有几十年积累的成熟配套——地铁、学校、医院、菜场全在步行范围内。加上市场拆迁力度加大，买了不仅能替代租房，还可能刮中拆迁彩票。
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03
价格预期趋稳，买卖双方更趋理性
市场供需关系的变化，直接影响了价格走势和议价空间。
据有关数据，在链家挂牌量≥5套的5447个小区中：有927个小区挂牌均价上涨，平均涨幅2.42%；有1230个小区挂牌最低价上涨，平均涨幅约7.3%。
虽然这不是真实的价格上涨，但表明房东正在走出拼低价的泥潭。
1月与1月初挂牌房源匹配数据显示，在7.2万套匹配房源中，82.82%的房东选择按兵不动，降价房源占比15.92%，涨价房源仅占1.27%。买卖双方的博弈空间，正从“情绪拉扯”转向“价格共识”。
具体案例更具说服力。
静安府去年跌势最凶时，集中成交单价仅8万+，90多平房源总价全在900万以下。而今年1月成交的几套，单价已回升至9万+，总价站上900万以上。
这表明部分楼盘价格已显现企稳反弹信号。
04
多方因素助推市场回暖
此番市场异动背后，是多重因素共同作用的结果。
政策利好持续释放。央行表态2026年还有降准降息空间，房贷利率一降再降，置换税费减免，为购房者节省数万元成本，直接推动观望人群出手。
年底置换潮集中爆发。很多家庭赶在春节前换房，让老人孩子住得更舒适，避免节后集中竞争。这种“怕年后涨价”的心理，推动需求在节前集中释放。
价格调整到位。经过两年调整，不少二手房源价格回归合理区间，刚需上车门槛降低。市区老破小的租售比优势凸显：月租金4000元的房子，对应100多万总价房源月供约5000元，买代替租成为可行选择。
市场信心修复。此前市场持续阴跌，购房者普遍持币观望。如今预期转变，“怕踏空”心理取代“再等等”，推动成交量回升。
当下的上海楼市，正褪去浮华，展露最本质、最务实的一面。
买家堪称最“抠门”的一代，会将首付来源、月供占收入比算到尽可能安全，高杠杆、掏空六个钱包博升值已无人问津。
大家追求的是“安全上车，稳健还贷”。
卖家也不再死守价格。经历过市场调整，他们意识到虚高挂牌价除了浪费时间毫无意义。
真正想卖房的人，开始根据市场反馈给出有竞争力的合理价格。
卖房从“躺卖”变成了需要策略和知识的“技术活”，房东开始研究成交数据、琢磨房源展示、规划挂牌时机。
2026年开年的这波行情，为上海楼市注入一剂强心针。
买卖双方愈发理性务实，市场从“供需失衡”向“理性博弈”阶段过渡。对于购房者而言，部分房东价格预期回归理性，是择优入市的窗口期；对于房东，随着市场预期企稳，盲目“高挂观望”或“低价抛售”均非最优选择。
随着传统“小阳春”临近，累积的需求有望在节后释放。
若配合政策刺激，3月楼市或迎来一波小高潮。但这轮回暖与过往有本质不同：它建立在买卖双方理性务实基础上，是价值回归而非投机驱动。
这或许不是最好的时代，但这是一个更清醒、更脚踏实地的时代的开始。当房子回归居住本质时，那些最朴实无华的实用价值，正重新闪闪发光。
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