国庆假期前的那个周末，小曹一早给我发微信：马总，大A能不能快进快出挣个快钱？
瞧这死出儿，我这辈子终于亲眼看见韭菜了。
我给他的建议：第一，欢迎入市，股市是成人修炼心智的好学校。
第二，别指望一把干一大的，慢慢来，试一试，一点一点找感觉，建立自己的逻辑。
我13年参加工作，14年有了点积蓄，我妈让我理财，开始买基金，一开始她让买啥我就买啥，该定投定投，还小有收获。
可不多久之后，嘿嘿，见识到了股灾和熔断，一口气给仓位干到了水下。
后来我就慢慢琢磨，基金这个东西吧，不仅要研究买什么，什么时候买，买多少，那你还得知道什么时候卖呀。不然肯定是被动而盲目的追涨杀跌。
我妈只知道告诉我什么时候买，她自己也没想明白什么时候卖，这个逻辑不闭环，她自己也亏钱，不能听她的。——咱就是这么爱琢磨。
当然，后来咱还研究明白一件事儿，牛市期间，大部分的基金都上涨，只要运气别太差，买哪只都能挣钱。——这是什么时候琢磨出来的呢？嘿嘿，就是大家把坤坤和兰兰捧上神坛的那个小周期。真跟过往15年的商业地产租赁圈儿一样一样滴。
那段时间还是挺舒服的。
然后就是一路阴跌到这个国庆前，男神变成狗，女神渣化离场。这段时间里我感觉到，这些个基金经理嘴里说的价值投资，比谁都热衷于追涨杀跌、押宝下注，拿着别人的钱乱作。
跟地产圈里的乙方也是一样一样滴。
于是乎，去年年初开始，我也慢慢摸索着自己买股票了。
到现在为止，做了一年半，还不错，慢慢积累心得，还没赔钱，小赚。
回望这一路的个人投资，不知不觉也十年了。
说到底的心得体会呢，还是上一篇所提到的——得有过日子的心啊。
这十年从不会到会，从听妈的到建立自己的思路，亏过也赚过。也没有觉得会有一夜暴富，当然也不曾一夜回到解放前。
国庆前小高潮刚发动的时候，曾跟同事聊股市，我分享了一个一句话的心得：坚决不割。
同事表示不割肉得挨多长时间啊。
于是乎还是得讲逻辑：我选股都是低位低价低市值，涨面大于跌面，就是打埋伏，追涨从不是我的选项，也不会杀跌，自然可以忍着不割。
股市也是日子的一部分，跟足球一样，跟地产一样，一句话说不清，要是能说清，也就没意思了，更功利地说，也就没这么大价值了。
所以所谓长线并不一定是拿着不动、跌了不割、长期持有，而是从头到尾的通盘考虑，买加减卖、投融管退。但大家往往是到了大涨大跌的时候才会关注，偏偏低位不上心，偏偏高点才参与，偏偏套牢才后悔，偏偏末世才三思。
咱就说，过去这一年，财经新闻里平均一周一次报道金价，要么暴涨，要么大跌，把投资者搞得心潮澎湃，可有几个人真正清楚，过去这一年，金价总体是涨还是跌呢？你要不持续关注一时肯定说不准吧。基本情况都说不准，那是不是就无从参与，即使硬上，也只能听各路大V忽悠咯。
跟韭菜们永远行差踏错地参与股市恰恰相反，商业地产从业者虽然也是菜，但真是持续参与。市场繁荣时自不必说，伟光正都是自己地。市场冷淡时，怪大环境呗。
但我们也来推演一下，什么情况下，一个细分市场、一个商业项目、一栋楼，不值得经营，应该选择退出？
简单来说嘛，算不过账来呗。
更准确地说，收入小于变动成本，越干越赔。
变动成本包括哪些呢？应该是所有日常成本扣除房产税。虽然房产税有两种交法，每年交且额度会有变动。但这项税属于只要持有房产就得交，不可避免，那就当固定成本吧。
所以，显性的条件就是这样了。
但我认为，还是有个隐形条件，在于收入方面。
我们之前讲过，租赁不同于销售的一个重要区别是，租金支付是贯穿租期的，全租期收入需要租期完整实现为前提。实现收入就要实现合同。这背后实际是什么呢？其实就是我们之前讲过的合作框架。
一个项目租赁业务的合作框架，能够通过约定租金额度、租金支付、违约条款、保证金等，确保租金收入的实现。
所以，市场冷淡、租金水平下跌并不是绝对意义上的灾难，因为大家都一样，租金水平低不是绝对的问题，因为只要这个租金还能收上来，那就还能有收入，那就有机会实现收支平衡。
而真正的灾难在于，租金之外的合作框架被挑战直至打破。想想吧，如果保证金额度减少了，免租期大幅拉长，赠送装修，欠租违约触发条件降低，那么，合同里签的租金，能确保收得上来吗？实际收入实现不了，那所有的测算自然土崩瓦解。
而且，这事儿出租方是赌不起的，身怀利刃，杀心自起啊。没了有效的挟制，租户会更愿意进行违约。
所以，当既定的合作框架被破坏，就是一个触发退出经营的条件了。
那么，今天有些言论说，18个月免租期、赠送装修、降低甚至取消保证金是市场冷淡下的常态，只能说这是对市场缺乏长线的认识，蝇营狗苟，不见棺材不落泪。
