安居客独家发布:2025一二手房找房倾向趋势年报

核心内容

¡找房倾向趋势：2025年，新房与二手房市场持续分化，两者客户重合度维持在20%以下。不过，二手房找房人数占比显著上升，达65.4%，较2024年同比增长2.8个百分点，这使得二手房对新房的分流压力增强，同比提升4.4个百分点。城市间分化明显，呈现出“城市能级越高，客户重合度越低、分流压力越小”的特点。

¡市场变化特征：2025年房地产市场呈现三大特征：一是二手房表现强于新房，找房热度与成交量均彰显强劲韧性；二是二手房成为成交主力，占比持续攀升，2025年达65.4%，同比提高3个百分点；三是产品需求分化，大体呈现“新房改善化、二手刚需化”趋势，不过城市间因条件差异，市场表现有所不同。

一、找房倾向核心指标

1.一二手房市场重合度长期低于20%，一二手房分化明显且稳定

衡量一二手房市场客户是趋同还是分化，关键指标在于两市场间的客户重合度。重合度越高，表明两个市场竞争越激烈；重合度越低，则意味着两个市场面向的是不同客户群体，竞争较小。

安居客对重点46城的监测数据显示，2025年新房与二手房市场客户重合度月均值为12.4%，较2024年微降0.5个百分点。全年除春节期间升至14.9%外，其余时间均稳定在12%左右。近两年该指标波动小，一二手房客户重合度持续低于20%，表明两个市场客群同质化程度低且长期稳定。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

分不同城市来看，基本呈现“能级越高，客户重合度越低”的特点。2025年，一线、新一线、二线、三四线城市重合度均值分别为8.7%、12%、13.4%、16.4%，同比微降0.2、0.6、0.4、0.3个百分点。46城中，北京、上海、深圳等6城重合度较低，低于10%；宜昌、洛阳、秦皇岛等8城较高，在15%以上。从变化幅度看，整体较小，大多数城市变化幅度在1个百分点以内，其中39个城市重合度下降，占比85%。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

2.二手房找房人数占比显著上升，95%以上城市占比在六成以上

如今，超95%的购房者会在购房前通过线上平台了解房源信息，线上行为真实反映了购房者需求。安居客对46个重点城市的监测数据显示，2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点，二手房找房人数占比显著提高。

从近两年该指标走势看，呈现一定的周期变化，节前冲高后会出现短暂回落，随后在4-5月份又开始出现逐月回升，上升态势明显。年底及节假日新开盘项目减少，更多人转向二手房市场，在这期间（春节前后）关注二手房的人数通常会有显著上升，节后随着新房供应陆续入市，客户在一二手房之间进行分流，其占比又开始回调，但整体趋势还是二手房人数占比在不断提升，毕竟二手房市场是刚需客户的主战场。从2025年数据可以看出，2、3月份二手房找房人数占比达全年峰值71.1%，4月出现周期性回调，随后连续8个月增长，年底再次达到一个小高峰（65.9%），较4月上升4.4个百分点。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

分不同城市来看，46城中，有44城（占96%）二手房找房人数占比超60%，其中南通、北京、哈尔滨、沈阳、大连和无锡这6个城市占比均超70%。从变化来看，2025年，一线、新一线、二线、三四线城市重合度均值分别为66%、65.1%、66%、63.4%，同比上升4.7、2.5、3、1.7个百分点。46城中，42城（占比91%）同比实现增长，仅4城略有下降。占比提升超5个百分点的城市有7个，分别是咸阳、上海、郑州、广州、中山、南通和东莞，其中咸阳提升幅度最大，2025年二手房找房人数占比达50.2%，同比上升10.6个百分点。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

3.二手房市场分流强度不断增强，且“城市能级越低，分流强度越大”

随着二手房找房人数占比上升，其对新房市场的分流压力持续增大。安居客对46个重点城市监测显示，2025年二手房市场分流压力月均值达30.1%，较2024年再升4.4个百分点。

近两年，二手房对新房市场的挤压效应不断增强，具体表现为短期有波动，但整体走势向上。2025年2月，分流压力触达近两年峰值34%，春节返乡潮下，大量返乡客短期看房，更倾向“即买即住”的二手房，且三四线城市新房交付延迟问题加剧了购房者的避险情绪。然而，2025年3月后，分流压力快速回落，到5月降至28.8%，降幅超5个百分点。这主要因为节后需求减少，新房供应增加，各地推动高品质住宅落地，缓解了二手房的分流压力。从找房人数占比看，二手房找房者明显更多且多数为刚需客户，他们在新房市场等待‘’质量好房“和在二手房市场淘“价格好房”之间给出了自己的投票。7月份以后，二手房对新房市场的分流压力持续5个月上升。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

分不同城市来看，各能级城市二手房分流强度均有所提升，且城市能级越低，分流强度越突出。2025年，一线、新一线、二线、三四线城市二手房分流强度均值分别为21.8%、27.7%、31.8%、36.2%，同比分别增强3.5、3.3、5.0、5.2个百分点。

在46城中，上海最低，为17.4%，有21城分流强度超过均值（30.1%），其中哈尔滨、秦皇岛、宜昌分流压力在40%以上。从变化情况看，46城分流强度均同比增长，其中15城占比提升超5个百分点，秦皇岛、哈尔滨分流压力增加最多，同比分别增8.4、8.3个百分点。相比之下，成都、杭州、西安分流压力低于均值，且变动幅度不到2个百分点。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

二、市场变化三大特征

1.一二手房找房热度均下降，二手房韧性更强

找房热度是找房需求的真实反映，该需求直接影响未来市场成交情况，是更具前瞻性的指标。安居客对46个重点城市监测显示，新房和二手房找房热度有明显下降，且新房月均找房热度下降幅度大于二手房，

2025年，新房找房热度指数月度均值为59.4，同比降11%；二手房找房热度指数月均为70.4，同比降3%。年同比数据显示，二手房韧性更强，热度降幅小于新房，即二者找房需求虽均下降，但二手房表现优于新房。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，重点监测46城找房热度统计

2.二手房成市场成交主力且占比不断提升，成交表现优于新房

二手房找房人数占比是二手房成交占比的“先行信号”，而二手房成交占比则是二手房找房人数占比变化趋势的“最终体现”。

从成交量看，二手房表现优于新房。2025年，13城新房成交套数同比减少两成，二手房成交套数基本与去年持平。城市间分化显著，新房成交虽均同比下降，但上海、深圳、杭州、南京降幅在10%以内；二手房方面，东莞、广州、上海、深圳成交量有显著提升。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

数据说明：二手房成交占比=二手房成交套数/（新房成交套数+二手房成交套数）

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

3.一二手房产品需求分化，且城市之间分化显著

以一线城市为例，基本上呈现出“新房改善化、二手刚需化”的趋势，但各城市因自身条件不同从而存在一定的差异。具体表现为：北上购房者在"高房价+供应大户化+政策相对严"三重作用下，形成 "新房买大、二手买小" 的结构；广深购房者在"相对低门槛+供应多元+需求分层"环境下，则呈现 "新房大小并存、二手适度改善" 的结构。

通过下面两张图对比，就很容易看出两类城市的区别。上海新房需求主要集中在90-120㎡的三房，二手房则多集中在90㎡以下的两房，典型的“新房买大，二手买小”。相比之下，深圳新房需求不仅有90-120㎡三房，还有70-90㎡两房，二手房方面更看重三房功能，对70-90㎡三房和90-120㎡三房均有较大需求，即“新房大小并存、二手适度改善”。

之所以出现这样的差异主要有三点：

首先，新房供应结构存在差异，北上新房市场全面“大户型化”，90-120㎡三房供应较大，90㎡以下户型供应明显较少，而广深新房供应保持多元，除了90-120㎡三房有较大供应外，70-90㎡三房也有较大供应；

其次，房价水平与总价承受能力不同，北上二手房套均总价约为新房的45%-50%，二手房找房均价约4.5万元/㎡，而新房均价达6.4-6.9万元/㎡，在高房价下，首置刚需购买力存在明显天花板，只能承受90㎡以下小户型。相比之下，广深房价虽高，但显著低于北上，购房者在二手房市场也有能力追求90-120㎡三房，90㎡以下刚需与90-120㎡改善产品在二手房市场占比双高，说明改善需求在二手房市场同样强劲；

数据说明：新房户型供应比例根据项目各类户型汇总统计，新房需求比例根据项目各类户型找房关注度统计，二手房户型供应比例（表中的房源比例）根据挂牌房源的户型汇总统计，需求比例（表中的流量比例）则根据挂牌房源的各类户型的流量汇总统计，数据统计截止2025.12.31

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

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