｜市场与保障的桥梁正在搭建，一批二手房即将挂上“国有”标签，成为大都市里年轻奋斗者的安稳居所。
2026年2月2日，上海住房保障体系迎来里程碑时刻。浦东、静安、徐汇三区率先签约，启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目。中国建设银行作为金融支持方，各区公租房公司为收购主体，共同推动这一创新举措落地。
与此同时，青浦徐泾在多个重大项目加持下，也有望成为收购二手房试点区。徐泾镇政府报告显示，该镇2025年地区生产总值达116.1亿元，战略性新兴产业增速位居全区第一，发展势头强劲。
01 新政详解收购二手房用于保租房举措
这一政策创新涉及多方利益，通过5W2H模型全面理解其运行机制。
是什么（What）？
这是一项由政府主导、金融机构支持、市场化运作的住房保障新政。
核心是政府背景的公租房公司批量收购市民手中的存量二手房源，经过统一改造后，作为保障性租赁住房面向符合条件的新市民、青年人等群体出租。
为什么做（Why）？
新建保租房从规划到交付通常需要3-5年，无法快速满足当前紧迫的住房需求。直接收购存量房能在1-2年内迅速形成房源，实现“化存量为增量”。
同时，这能盘活部分区域流动性较低的二手房市场，将闲置资源转化为社会急需的保障性住房。
涉及谁（Who）？
上海市政府及各区政府是主导方，各区公租房公司是收购主体，中国建设银行等金融机构提供资金支持。
卖方是普通业主，受益方则是符合条件的新市民和青年人。
何时何地（When & Where）？
项目于2026年2月2日正式启动，目前在三区试点。
像徐泾这样拥有重大发展规划、产业集聚、住房需求旺盛的区域，有望成为后续试点。
徐泾已布局“一园两带”产业格局，打造“虹桥海纳湾”发展名片，并树立“国际化总部集聚、双百亿集群港湾”总体目标。
如何操作（How）？
操作流程包括规划筛选、资金到位、市场收购、装修改造、审核配租和运营管理六个步骤。
公租房公司制定收购标准，银行提供专项贷款，通过市场化方式收购房源，经统一改造后面向公众租赁。
规模多大（How Much）？
作为市级战略，规模可观。
对于租客，租金将低于同地段市场价，并受政府指导价约束，涨幅稳定。
02 上海住房保障体系的创新突围
上海作为人口超过2400万的超大城市，一直面临住房保障压力。
特别是新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题突出。
传统保障房建设面临土地资源稀缺、建设周期长、位置相对偏远等瓶颈。
利用存量二手房资源，成为破题的新思路。
徐泾镇的发展规划与这一政策高度契合。
随着“虹桥海纳湾”、“104产业社区”、“G15改扩建”、“西虹桥体育公园”、“国家会计学院三期”等重大项目推进，区域人才吸引力不断增强，对保障性住房的需求也随之上升。
徐泾镇政府报告显示，该镇已“完成104产业社区（G13以西）控规批复，布局‘产城人’融合发展核心区”，并“启动新一轮‘城中村’改造工作”。这些举措为保租房收购试点奠定了基础。
上海此次试点，反映了超大城市治理思路的转变：
从单纯增加供应，到优化存量资源配置，从事后调控到事前引导，从单一手段到多元施策。
03 利好政府、市民、经济体的三方共赢格局
对政府而言，这一政策有助于快速完成保障房筹措指标，解决民生痛点。
通过批量提供稳定房源，政府增强了对租赁市场的调控能力，能够抑制租金过快上涨，规范市场秩序。
政策也提升了城市人才吸引力，增强城市竞争力。
徐泾镇新增认定总部企业5家、专精特新企业6家，累计认定29家和38家，位居全区前列。良好的住房保障将进一步优化营商环境。
对普通市民而言，影响更为直接。
对卖房者，多了一个快速、可靠的售房渠道，交易确定性高，避免了中介纠纷和漫长等待。
对租房者，尤其是新市民和青年人，能够以低于市场价的租金，租到位置好、租期稳的房源，大大减轻生活压力。这对于在徐泾等快速发展区域工作的年轻人尤为利好。
对区域经济而言，政策有助于盘活二手房市场，提升市场流动性。
收购后的统一装修，将带动家装、建材、家电等行业发展。年轻人住房成本下降，可释放消费潜力，促进区域经济活力。
徐泾镇“力争全年完成全口径税收30亿元；区级税收10亿元”的目标，有望借助这一政策获得额外动力。
04 从政策蓝图到民生实惠的转换之道
政策的成功取决于落实细节。
对政府部门，需要建立透明的收购标准、流程和价格形成机制，确保公平公正。同时要做好资金规划和风险评估，防止形成新的地方债务风险。
徐泾镇在城市更新方面已有经验，如“启动徐耀路、徐恒路、振泾路等道路新改建工程”和“完成5个小区共105台老旧电梯更新”，这些经验有助于收购政策的顺利实施。
对潜在卖房的业主，应密切关注所在区住建部门或公租房公司的官方公告，了解政策细节。理性决策，对比市场挂牌价和政府收购价，结合自身对交易速度的需求，做出最优选择。
业主需了解，卖给公租房公司的优势是交易流程简单、确定性强；劣势是成交价可能不会达到市场最高点。
对需要租房的市民，应通过“随申办”等渠道了解保租房的申请条件和要求，提前准备材料，进入轮候库。特别要关注像徐泾这类即将试点的潜力区域，一旦有新房源推出，及时申请。
徐泾“融入城市功能提质大局”的系列举措，如“实施高泾路大中修、北城天桥无障碍电梯等民心工程”，将进一步提升居住体验，使这些区域的保租房更具吸引力。
05 住房保障新模式的深远影响
上海此次试点，探索了保障性住房供给的新模式，为大城市解决住房问题提供了新思路。未来，这一模式可能在更多城市复制推广。
对于房地产市场而言，这意味着保障性住房和商品住房之间的界限更加清晰，房地产市场将逐步形成“高端有市场、低端有保障”的健康发展格局。
对上海而言，随着政策推广，更多像徐泾这样的重点发展区域将被纳入试点，促进职住平衡，提升城市运行效率。
徐泾镇锚定2035远景目标，科学编制“十五五”规划纲要，确立“长三角创新集聚地、国际会展主阵地、虹桥开放新高地”发展理念。保租房政策的落地，将助力这一目标的实现。
徐泾镇的规划蓝图已经绘就：构建“一园两带”产业格局，打造“虹桥海纳湾”发展名片，树立“国际化总部集聚、双百亿集群港湾”总体目标。政府收购二手房用作保租房的试点项目，可能成为推动这一蓝图实现的重要一环。
随着G15改扩建工程、西虹桥体育公园等重大项目持续推进，徐泾地区的吸引力将进一步提升。而保障性租赁住房的供给，将为吸引并留住人才提供坚实基础，形成区域发展的良性循环。
