最近上海二手房市场确实热闹起来了。
1月成交超2.2万套，连续三个月站稳高位，环比12月略微下降，同比2025年1月涨幅24.18%，创近五年同期新高。
不少人开始问：楼市是不是要反转了？
其实，这波热度有真实需求支撑，但远谈不上全面回暖，更像是一场精准修复。
首先，成交主力仍是刚需。
300万以下的房子占了近68%，集中在九亭、顾村、泗泾等外环板块，总价低、月供压力小，成了年轻人上车首选。
而随着价格回调到位，很多小区比高点便宜了20%甚至30%，一部分中产也开始行动。
古北、大宁、古美、联洋这些传统改善板块，1月成交量明显跳升，部分次新房单价止跌回稳，房东也不再轻易让价。
这说明，市场正在从被迫降价转向“按质定价”。
另一个变化是挂牌量持续下降，已跌破15万套。
一方面是因为房子卖得快，库存被消化；另一方面，不少房东看到行情回暖，选择撤牌观望，等春节后小阳春再出手。
供需关系的微妙转变，让价格有了企稳的基础。
还有一点，ZF开始主动介入——静安、浦东、徐汇试点收购中老破小转为保租房，虽然规模不大，但也释放了一个信号：
上海楼市的政策底已经来了。
不过，这只是局部升温，整个市场依然高度分化。
内中环配套成熟、地铁学区齐全的小区在抢房，但远郊无产业、无地铁支撑的板块依旧无人问津。
新房市场也冷冷清清，1月成交面积环比腰斩，说明改善客群仍在谨慎观望。
而且，2026年将有大量限售新房解禁，加上第四代高品质住宅集中入市，很可能分流二手房买家，尤其是中产群体。
所以，当前这波行情，更像是一次情绪修复+价格出清后的自然反弹，而非新一轮上涨周期的开始。
它依赖三个条件：价格已回到合理区间、政策持续托底、刚需和改善需求阶段性集中释放。
一旦这些条件减弱，市场可能重回平淡。
对打算卖房或置换的家庭来说，现在正是关键窗口期。
如果你的房子板块、产品力还有点竞争力，价格回调得差不多了，不妨趁市场热度还在、买家信心恢复之际果断出手。
毕竟，小阳春能持续多久，谁也说不准。等到大量新房集中入市、买家注意力转移，再想快速成交、卖个好价，难度可能又会加大。
用合理的预期、专业的策略，抓住这轮结构性机会，才是置换的最优解。
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我是孟军师
上海专业房产服务品牌“房外房”联合创始人
深耕房产20多年
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