第一步：医疗评估与证据固定（启动基础）
1、医学鉴定：带老人至三甲医院神经内科、精神科或司法鉴定机构，取得 《民事行为能力司法鉴定意见书》，明确其认知状态。
2、证据预存：在鉴定前后，录制老人表达自主意愿的视频（如希望由谁照顾、财产如何安排），作为未来可能发生争议时的辅助证据。
第二步：启动特别程序，确定监护人（法律授权）
1、申请人：配偶、成年子女、其他近亲属均可向 老人住所地基层人民法院 提出申请。
2、关键环节：法院将综合考量候选人意愿、能力、与老人的情感亲疏，并遵循 “最有利于被监护人” 原则指定。通常，家庭成员可事先协商一致，向法院推荐共同认可的人选。
3、重要提示：若家庭成员间争议巨大，法院可能指定 律师、居委会等个人或组织 担任监护人。这对于高净值家庭是重大风险点。
第三步：在“黄金窗口期”订立有效遗嘱（意愿锁定）
在法院宣告前，若鉴定报告认为老人 “目前具有完全民事行为能力” ，必须抓住最后时机：
1、最佳形式：立即办理 公证遗嘱。公证处会结合医学意见，严格审查其精神状态。
2、核心内容：遗嘱中可明确：“本人目前神志清醒，但因患病，为防日后失能，特立此遗嘱。指定[XXX]为我的监护人（或：我信任[XXX]在我失能后的照护与财产管理）。” （注：此仅为意愿表达，最终需法院指定）
3、财产清单：清晰列出待处置房产的详细信息。
第四步：监护期间重大财产处分（房产过户）的合法路径
核心限制：监护人 不能 直接将老人房产过户给自己或子女！
唯一合法路径：
1、为老人利益：如出售房产为支付巨额医疗费、购买适老设施，需提供充分证据。
2、向法院申请：监护人必须向法院提交 《处分被监护人财产申请书》，附上医疗费用证明、出售/过户方案、资金监管方案等。
3、法院审查批准：法院严格审查其必要性与合理性，批准后方可操作。
4、替代方案——意定监护协议（需提前设立）：若老人在失能前已签订《意定监护协议》并公证，指定了信赖的人作为未来监护人，且协议中 明确授权 监护人在特定条件下可处分房产，则该协议权限可能高于法定监护，但仍需谨慎操作并遵循必要性原则。
