房产继承必看|4大核心税种全解析!
- 2026-02-06 18:46:55
在房产继承案件办理过程中，北京法慈律师事务所经常接到当事人的高频提问：“继承房子要交增值税吗？”“土地增值税用不用缴？”“个税和契税到底怎么算？”
房产继承涉及的税务问题，直接关系到继承人的切身财产权益，且专业性强、政策细节多，稍不留意就可能踩坑。为此，北京法慈律师结合实务办案经验，整合最新税务政策及法律依据，对房产继承中最受关注的4大税种进行深度拆解，用通俗语言讲清“交不交、交多少、依据是什么”，供各位当事人参考，助力大家顺利办理继承手续、守护财产权益！
一、增值税：全免征，无例外
核心结论：无论是通过法定继承、遗嘱继承，还是受遗赠依法取得房屋产权，均免征增值税，无需缴纳任何相关税费。
法律依据：财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条明确规定，“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权”免征增值税。
其中，家庭财产分割包含4种情形，明确涵盖“房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权”，这也就意味着，所有合法继承方式取得的房产，都属于增值税免税范围。
法慈律师通俗解读：简单来说，继承房产不属于“有偿转让”，本质是家庭财产的合法流转，国家明确给予增值税免税优惠，继承人无需担心这部分税费成本。
二、土地增值税：不征收，无争议
核心结论：以继承、赠与方式无偿转让房产的行为，不属于土地增值税的征收范围，继承人无需缴纳土地增值税。
法律依据：财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。
这里需要特别说明：土地增值税的征收前提是“销售不动产”，而继承房产属于“无偿取得”，并非“销售”行为，因此完全不在土地增值税的征收范畴内，不存在任何争议。
法慈律师通俗解读：土地增值税主要针对“卖房赚钱”的商业行为征税，继承房产是被动取得财产，没有产生“销售收益”，自然不需要缴纳这笔税。
三、个人所得税：免缴纳，有明确依据
核心结论：通过法定继承、遗嘱继承或者受遗赠依法取得房屋产权，无需缴纳个人所得税，不会产生“偶然所得”相关税费。
法律依据：结合两项核心政策，明确免除个税缴纳义务：
1. 财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2019〕74号）第二条规定，“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税”，但该条款存在明确例外情形；
2. 财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条明确，以下情形不征收个人所得税，其中第三项就是“房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人”。
法慈律师通俗解读：很多当事人担心“继承房产属于偶然所得，要交20%个税”，其实这是误区。国家明确规定，合法继承房产不属于“无偿赠与”的征税范围，无需缴纳个税，彻底打消大家的顾虑。
一、增值税：全免征，无例外
核心结论：无论是通过法定继承、遗嘱继承，还是受遗赠依法取得房屋产权，均免征增值税，无需缴纳任何相关税费。
法律依据：财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条明确规定，“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权”免征增值税。
其中，家庭财产分割包含4种情形，明确涵盖“房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权”，这也就意味着，所有合法继承方式取得的房产，都属于增值税免税范围。
法慈律师通俗解读：简单来说，继承房产不属于“有偿转让”，本质是家庭财产的合法流转，国家明确给予增值税免税优惠，继承人无需担心这部分税费成本。
二、土地增值税：不征收，无争议
核心结论：以继承、赠与方式无偿转让房产的行为，不属于土地增值税的征收范围，继承人无需缴纳土地增值税。
法律依据：财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。
这里需要特别说明：土地增值税的征收前提是“销售不动产”，而继承房产属于“无偿取得”，并非“销售”行为，因此完全不在土地增值税的征收范畴内，不存在任何争议。
法慈律师通俗解读：土地增值税主要针对“卖房赚钱”的商业行为征税，继承房产是被动取得财产，没有产生“销售收益”，自然不需要缴纳这笔税。
三、个人所得税：免缴纳，有明确依据
核心结论：通过法定继承、遗嘱继承或者受遗赠依法取得房屋产权，无需缴纳个人所得税，不会产生“偶然所得”相关税费。
法律依据：结合两项核心政策，明确免除个税缴纳义务：
1. 财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2019〕74号）第二条规定，“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税”，但该条款存在明确例外情形；
2. 财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条明确，以下情形不征收个人所得税，其中第三项就是“房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人”。
法慈律师通俗解读：很多当事人担心“继承房产属于偶然所得，要交20%个税”，其实这是误区。国家明确规定，合法继承房产不属于“无偿赠与”的征税范围，无需缴纳个税，彻底打消大家的顾虑。
一、增值税：全免征，无例外
核心结论：无论是通过法定继承、遗嘱继承，还是受遗赠依法取得房屋产权，均免征增值税，无需缴纳任何相关税费。
法律依据：财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条明确规定，“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权”免征增值税。
其中，家庭财产分割包含4种情形，明确涵盖“房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权”，这也就意味着，所有合法继承方式取得的房产，都属于增值税免税范围。
法慈律师通俗解读：简单来说，继承房产不属于“有偿转让”，本质是家庭财产的合法流转，国家明确给予增值税免税优惠，继承人无需担心这部分税费成本。
二、土地增值税：不征收，无争议
核心结论：以继承、赠与方式无偿转让房产的行为，不属于土地增值税的征收范围，继承人无需缴纳土地增值税。
法律依据：财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。
这里需要特别说明：土地增值税的征收前提是“销售不动产”，而继承房产属于“无偿取得”，并非“销售”行为，因此完全不在土地增值税的征收范畴内，不存在任何争议。
法慈律师通俗解读：土地增值税主要针对“卖房赚钱”的商业行为征税，继承房产是被动取得财产，没有产生“销售收益”，自然不需要缴纳这笔税。
三、个人所得税：免缴纳，有明确依据
核心结论：通过法定继承、遗嘱继承或者受遗赠依法取得房屋产权，无需缴纳个人所得税，不会产生“偶然所得”相关税费。
法律依据：结合两项核心政策，明确免除个税缴纳义务：
1. 财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2019〕74号）第二条规定，“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税”，但该条款存在明确例外情形；
2. 财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条明确，以下情形不征收个人所得税，其中第三项就是“房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人”。
法慈律师通俗解读：很多当事人担心“继承房产属于偶然所得，要交20%个税”，其实这是误区。国家明确规定，合法继承房产不属于“无偿赠与”的征税范围，无需缴纳个税，彻底打消大家的顾虑。
四、契税：分情况，关键看“继承人身份”
契税是房产继承中唯一“分情形征收”的税种，核心区别在于“继承人是否为法定继承人”，这也是当事人最容易混淆的知识点，北京法慈律师为大家详细拆解：
核心结论：① 法定继承人继承房产：不缴纳契税；② 非法定继承人通过遗赠取得房产：属于赠与行为，应依法缴纳契税。
法律依据：
1. 《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）第六条第五项规定，“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”免征契税；同时第二条明确，“房屋赠与”属于土地、房屋权属转移行为，第三条规定，契税税率为3%-5%，具体税率由各省、自治区、直辖市自行确定；
2. 国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）进一步明确：法定继承人继承房产不征契税，非法定继承人根据遗嘱承受房产，属于赠与行为，应征收契税。
北京地区特别说明：根据北京市人民代表大会常务委员会相关决定，北京市契税具体适用税率为3%，非法定继承人通过遗赠取得北京房产的，需按房产评估价的3%缴纳契税。例如，一套评估价200万元的北京房产，非法定继承人通过遗赠取得，需缴纳契税6万元（200万×3%）。
法慈律师通俗解读：简单区分——如果是配偶、子女、父母等法定继承人继承房产，契税全免；如果是侄子、外甥、朋友等非法定继承人，通过遗嘱（遗赠）取得房产，就需要按当地税率缴纳契税，北京地区统一按3%执行。
【法慈律师重要提醒】4个实操关键点，必看！
结合北京地区房产继承实务经验，以下4个关键点直接影响继承手续办理，各位继承人务必留意，避免延误流程或产生额外成本：
1. 明确法定继承人范围（依据《民法典》第一千一百二十七条）：
① 第一顺序：配偶、子女、父母（包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女，养父母和有扶养关系的继父母）；
② 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
只有上述人员继承房产，才可享受契税、增值税等免税优惠，非法定继承人不享受。
2. 税率执行细节：契税税率仅针对非法定继承人，北京地区统一为3%，无需额外查询，其他省市按当地规定执行（3%-5%幅度内）。
3. 继承方式区分：法定继承、遗嘱继承（继承人是法定继承人），均免征契税；遗赠（继承人是非法定继承人），按赠与行为征收契税。
4. 实操注意事项：
① 办理房产过户前，需先取得继承权公证文书或法院生效判决/调解书，这是北京地区房产继承过户的前置条件；
② 即使符合免税条件，也需向税务部门提交相关材料（继承证明、亲属关系证明等），完成申报并取得免税证明后，方可办理过户；
③ 未来出售继承房产时，若不符合“满五唯一”（房产证满5年，且是家庭唯一住房）条件，可能需要缴纳个人所得税，具体按出售时的政策执行。
四、契税：分情况，关键看“继承人身份”
契税是房产继承中唯一“分情形征收”的税种，核心区别在于“继承人是否为法定继承人”，这也是当事人最容易混淆的知识点，北京法慈律师为大家详细拆解：
核心结论：① 法定继承人继承房产：不缴纳契税；② 非法定继承人通过遗赠取得房产：属于赠与行为，应依法缴纳契税。
法律依据：
1. 《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）第六条第五项规定，“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”免征契税；同时第二条明确，“房屋赠与”属于土地、房屋权属转移行为，第三条规定，契税税率为3%-5%，具体税率由各省、自治区、直辖市自行确定；
2. 国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）进一步明确：法定继承人继承房产不征契税，非法定继承人根据遗嘱承受房产，属于赠与行为，应征收契税。
北京地区特别说明：根据北京市人民代表大会常务委员会相关决定，北京市契税具体适用税率为3%，非法定继承人通过遗赠取得北京房产的，需按房产评估价的3%缴纳契税。例如，一套评估价200万元的北京房产，非法定继承人通过遗赠取得，需缴纳契税6万元（200万×3%）。
法慈律师通俗解读：简单区分——如果是配偶、子女、父母等法定继承人继承房产，契税全免；如果是侄子、外甥、朋友等非法定继承人，通过遗嘱（遗赠）取得房产，就需要按当地税率缴纳契税，北京地区统一按3%执行。
【法慈律师重要提醒】4个实操关键点，必看！
结合北京地区房产继承实务经验，以下4个关键点直接影响继承手续办理，各位继承人务必留意，避免延误流程或产生额外成本：
1. 明确法定继承人范围（依据《民法典》第一千一百二十七条）：
① 第一顺序：配偶、子女、父母（包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女，养父母和有扶养关系的继父母）；
② 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
只有上述人员继承房产，才可享受契税、增值税等免税优惠，非法定继承人不享受。
2. 税率执行细节：契税税率仅针对非法定继承人，北京地区统一为3%，无需额外查询，其他省市按当地规定执行（3%-5%幅度内）。
3. 继承方式区分：法定继承、遗嘱继承（继承人是法定继承人），均免征契税；遗赠（继承人是非法定继承人），按赠与行为征收契税。
4. 实操注意事项：
① 办理房产过户前，需先取得继承权公证文书或法院生效判决/调解书，这是北京地区房产继承过户的前置条件；
② 即使符合免税条件，也需向税务部门提交相关材料（继承证明、亲属关系证明等），完成申报并取得免税证明后，方可办理过户；
③ 未来出售继承房产时，若不符合“满五唯一”（房产证满5年，且是家庭唯一住房）条件，可能需要缴纳个人所得税，具体按出售时的政策执行。
若您遇到婚姻家事、遗产、继承纠纷等方面的问题，欢迎拨打免费咨询热线：400-676-8099 /13501020997
税务问题具有极强的专业性和时效性，本文仅针对北京地区房产继承涉及的4大核心税种，提供一般性法律解读和实操指引，不构成个性化法律意见。
需特别注意：税法政策可能随时调整，且北京各区县税务部门、不动产登记中心的执行细则可能存在细微差异。若您正面临房产继承税务争议、过户流程困惑，或不确定自身是否符合免税条件，建议及时咨询专业律师或当地税务机关，获取准确、个性化的指导。
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