上周连着周末都在加班，所以一周没顾上学习研究，也没写东西。
今天恢复下。
之前研究了北上广津的地产国企，2025年底，在红火的股市里一看，地产好惨，好多企业都破净了，北上广津的地产国企中，尤其是北京的，破净率极高，惨不忍睹。
地产行业现在的确是日子不好过，但有些公司的市净率已经低到了夸张的程度。
比如，粤海置地（HK.00124），最新的市净率只有0.11，市值只有人民币3.48亿元，2025年半年度营收57亿元，净利润好歹有2.61亿元。虽然前面几年都是亏损的状态，但估值低到这种程度也着实太悲观。有这么不值得吗？
看到这个，就想从市净率的角度来看看这些地产国企们，市场估值跟企业财务实际匹配度如何？
先来科普下市净率。
市净率、市盈率通常被用来判定股票估值的高低。从本质上来说都是估值方法。
今天先来说说市净率。
市净率的计算公式：
市净率（PB）=每股价格/每股净资产=股票市值/净资产
市净率的表面含义是股票价格是公司净资产的多少倍。
净资产一般按账面价值计算，也就是公司资产负债表上的净资产，总资产减去总负债。
股票市值，指的是每股股价乘以总股本，是投资者对公司未来盈利能力和发展潜力的预期。
市净率PB > 1：也就是市场对公司价值的评估高于其账面价值，表示对公司未来的盈利能力和发展前景持乐观态度，认为公司的资产在未来能够创造更多的价值。
PB = 1：意味着对公司价值的评估与账面价值相当，市场认为公司的资产价值与账面价值相符。PB < 1：市场对公司价值的评估低于其账面价值，即公司“破净”。这可能是因为市场对公司未来的发展前景持悲观态度，要跟某些行业的净资产计算有关系。一些轻资产、高增长潜力的行业，如科技、互联网、生物医药等，通常账面净资产不多，但未来盈利能力较强，所以会有较高的PB。一些重资产、传统行业，如房地产、钢铁、煤炭等，资产较重，通常PB较低。所以要看企业市净率高低，放在同行业内对比比较合适。市净率本身具有的隐含意义是，市净率越高的公司，公司账面上的资产转换成利润以及未来形成更高净资产的能力越强。假设一家公司的PB=2，也就是说市值=净资产的2倍，如果公司自身的净资产收益率是10%，也就是说每年用净资产能赚10%的净利润，用10年时间，公司的实际净资产翻倍，就达到了目前的市值数。就是说，从投资角度来说，理论情况下，10年能收回投资。简单举例说，100亿买了一家净资产只有50亿元的公司，这家公司每年赚5亿，10年时间这家公司就值100亿元了。这是一种理论算法，可以评估风险，最差情况变成长期股东。科普完，回到开头，看看那些地产国企的市净率跟业务匹配度，今天先看PB比较高的几个：1.深深房A（000029，广东）：PB=6.13，深圳本地房企，规模不大，历史上最高的营收是2019年的25亿元，2025年三季度扭亏为盈，是以前年度开发销售的深圳项目结转了，不过，结合土地储备、财务报表综合情况，并不具有可持续性。这估值配不上，如果没有资产重组等特殊原因，个人认为当前股价风险极高。2.张江高科（600895，上海）：PB=5.47，国内科创园区运营龙头，依托上海张江科学城资源，深耕科创企业孵化和园区载体建设。自身报表数据可观，投资项目是科创产业，发展红利极大，目前估值虽然显著高于地产企业，实际的确具备长期支撑，总体可控，但脱离了地产估值，又不完全算科创，合理区间难以把握。3.空港股份（600463，北京）：PB=3.65，主要聚焦北京空港经济区地产开发及园区运营，报表营收主要是建筑施工行业，规模不大，毛利也低，历史最高营收是2017年的16亿元，净利润近年来都是亏损。虽然地理位置独特，有这些航空物流、临空产业的概念，但这个公司的业务实际是完全不搭噶的，估值配不上。4.市北高新（600604，上海）：PB=1.89，负责上海市北高新技术服务业园区开发运营，虽然这个产业园聚焦数字经济、智能制造等很厉害，而且位置还在核心区静安，但市北高新公司没有占到太多天时地利，整体业绩不乐观，2025年三季报亏损1.87亿元，这个估值偏高了。5.陆家嘴（600663，上海）：PB=1.65，上海核心商圈地产开发龙头，业务覆盖高端住宅、商业综合体及写字楼运营，原来是天之骄子，都在陆家嘴核心区域，近几年往外扩张后业绩也有受挫，但好在新板块前滩区域做的不错，又把业绩拉起来一些。资产保值能力总体还是强的，估值相对可靠。6.上海临港（600848，上海）：PB=1.58，专注上海临港新片区园区开发及产业导入，原有的上海核心区的产业园资产盈利能力也比较强，总体资产增值潜力较大，估值符合发展预期。7.津滨发展（000897，天津）：PB=1.22，天津本地房企，聚焦滨海新区地产开发及城市更新，财务状况相对来说是挺稳健的，估值跟资产相当，也算合理。8.中华企业（600675，上海）：PB=1.15，上海老牌地产企业，70多年的开发历史，可能会是第一家百年地产企业，业务主要是住宅开发，上级股东是上海地产，近年来业务不算突出，财务情况也不是很稳健，这个估值高于行业平均，还是有点高了。补充行业数据比对一下，2025年底，申万房地产板块整体PB是0.81，在历史分位数的25.79%，行业整体都是低位。这几个行业里市净率较高的企业，还是有不少匹配错位的，说明财务分析对于市场估值（炒股）来说，没那么绝对的指导意义。对于市值评估来说，尤其是A股市场，哪些才是更为重要的呢？这个恐怕值得投入更多时间来研究了。
