「机构眼·调研内参」机构级投研资源平台
加入社群·微信：Buddha_Research
发言人 问：2026年房地产行业投资策略的探讨将涵盖哪些主要内容？
发言人 答：在2026年房地产行业的投资策略讨论中，会围绕四个核心议题展开。首先分析市场格局中量价分化的趋势以及存量主导的市场图形；其次探讨地产与宏观经济的传导关系，关注地产对经济和物价的最新影响逻辑；然后进行深入的政策研判，聚焦于存量适配，解读财政政策、货币政策与地产政策如何协同合作，支撑市场的转型进程；最后部分将提供明确的投资策略建议，包括开发、项运营及转型过渡的具体方向和筛选逻辑，并辅以扎实的数据图表作为支撑。
未知发言人 问：对于2026年的新房市场预测是什么？
未知发言人 答：对于2026年的新房市场，预测显示销售面积将同比下降5%，降幅较2025年显著收窄。这一判断基于三个核心逻辑：一是刚需仍有支撑，城镇化率预计提升0.6至0.7个百分点，新增城镇人口约950万人；二是新房需求会被二手房市场持续分化；三是城市间的分化加剧，一线城市销售跌幅趋近于0，而三四线城市则有深度下跌。此外，全国新房均价同比跌幅预计在2%以内，一线及强二线城市甚至可能接近于0，这得益于供应结构的持续优化和保交楼成效显著。
发言人 问：在投资端，2026年房地产开发投资的情况如何？
发言人 答：在投资方面，预计2026年开发投资同比下降15%到20%，新开工面积下降约10%。房企拿地意愿收缩、整体资金链修复后各方面的承压以及库存高企是核心制约因素。数据显
示，2025年1至11月，土地购置费和土地出让金同比分别下降13%和超过10%，统计局开发到位资金同比下降11.9%。同时，由于库存压力大，房企主动缩减新开工规模以匹配需求，导致新开工面积预计同比下降10%左右。
发言人 问：二手房市场在2026年的特征是什么？
发言人 答：二手房市场在2026年将延续“以价换量”的特征，成交量预计同比增长5%到7%，成交占比接近48%到50%。重点城市的二手房成交占比将突破60%，首次接近新房成交水平，显示出中国房地产市场逐渐从增量市场转向存量市场。驱动二手房成交增长的因素主要有两点：一是价格优势，二手房价格持续下跌，对刚需吸引力增强；二是现房属性规避了交付风险，相比新房，二手房供应更为充足。然而，二手房供给过剩与需求修复之间的错配成为核心矛盾，未来房价走势仍不明朗。
未知发言人 问：房地产行业的抵押资产规模大约是多少？
未知发言人 答：根据个人住房贷款与整体抵押力的比例推算，当前隐含的抵押资产规模接近80万亿。
发言人 问：二手房房价下跌会对银行抵押物价值中枢产生什么影响？
发言人 答：如果二手房房价下跌，银行的抵押物价值中枢也会受到相应影响。
发言人 问：房地产市场转型进入深水区域后，这种市场格局变化会传导到哪些方面？
未知发言人 答：市场格局的变化会传导到宏观经济层面，包括对GDP增速的脱离效应以及对物价体系的持续影响。
发言人 问：地产对GDP的拖累趋势如何变化？
未知发言人 答：地产对GDP的拖累是一个逐渐趋弱的过程，预计到2025年将从1.2个百分点降至0.5个百分点以内，并且行业对经济的权重显著降低。
未知发言人 问：房地产对宏观经济的总量影响和结构性影响具体表现在哪些方面？
未知发言人 答：总量影响上，整体投资逻辑优化，基建和制造业投资在对冲地产下行；结构影响上，农民工就业结构转型，房地产的占比下降，而固定资产投资内在结构和中国经济转型相应体现。
未知发言人 问：房地产对于物价体系（CPI和PPI）的影响情况如何？
未知发言人 答：尽管地产对GDP的拖累在缓解，但对物价体系的影响仍持续。CPI中居住类消费权重较大，租金下行拖累房租同比增速，进而影响居民消费意愿；PPI层面，地产相关工业品需求收缩导致价格下跌，若基建和制造业投资回暖，有望改善PPI降幅，但CPI修复受限于居民收入预期下降等因素。
发言人 问：对于未来房地产政策的框架是什么？
未知发言人 答：未来政策整体框架聚焦存量配置，财政货币协同，核心是稳中求进，提质增效，而非大规模刺激。政策将围绕控增量、去库存、优供给，货币政策方面房贷利率会有窄幅调整，但下行空间有限，旨在稳定市场预期，避免利率调整过快对银行息差产生压力。
发言人 问：公积金政策会如何优化，具体对刚需和改善性交易有何影响？
发言人 答：公积金政策将扩大缴存覆盖面，提高贷款额度，提升使用效率，主要目的是支持刚需和改善性住房交易。
未知发言人 问：财政方面的主要关注点是什么？
发言人 答：财政方面以优化现有工具为主，大规模商品房收储预期平稳，不会出现大量落地。重点在于关注财政约束下，尤其是大规模贴息支出压力和地方财政因土地收入下行所面临的压力。
发言人 问：土地储备专项债的重要性体现在哪里？
发言人 答：土地储备专项债在2025年1月至9月期间收回闲置土地超过4600宗，总金额达6200亿元，是2016年地产受到财政支持的重要渠道，对于当前去库存和优化供给结构具有显著成效。
发言人 问：目前房地产行业库存情况及未来预期如何？
发言人 答：目前全国商品房待售面积连续九个月下降，虽然同比仍有小幅增长，但库存压力逐步缓解。去库存更多是对过往政策效果的复盘，而非通过新政策大量刺激收储。
发言人 问：如何看待未来房地产行业的投资趋势？
未知发言人 答：在明确了宏观影响和政策导向后，核心问题在于投资。从债券端看，需要判断利率债定价何时回归基本面以及地产相关信用债利差是否带来投资机遇，并关注国企开发商是否存在违约风险。同时，应基于住宅开发板块景气度的基本面判断来筛选投资框架。
未知发言人 问：当前房企面临的财务挑战有哪些？
发言人 答：房企面临存货跌价损失、毛利率下降、净利率负值等问题，万科等公司已出现展期现象。随着经营周期和杠杆周期错位，房企面临较大的债务到期高峰和潜在的信用风险。
未知发言人 问：在当前环境下，利率债定价与地产基本面的关系如何？
未知发言人 答：尽管地产基本面持续衰弱，但目前十年期国债收益率并未明显对地产做定价，反而呈现走高的趋势。这表明当前利率债定价并未充分反映地产市场的实际情况。
发言人 问：在当前的市场环境下，万科事件是否对整个地产行业产生了较大影响，并且对于利率债投资有何参考价值？
发言人 答：万科事件确实给市场带来了明显的影响，尤其是在信用债方面。原本市场主线如果回归基本面定价，地产仍可能支撑债市。然而，万科事件暴露了市场的准备不足，信用评级下调滞后，以及展期方案尚未确定等问题。这导致整个地产行业的信用风险增加，利差走阔，不仅对万科本身，也波及了其他房企。对于利率债投资来说，万科事件提供了判断地产对利率影响的一个参考依据。
未知发言人 问：万科事件后，信用债的利差走扩是否意味着机遇或风险？
未知发言人 答：万科事件后，信用债利差走扩既可能是机遇也可能是风险。一方面，万科事件揭示了部分房企在债务处理上的问题，使得市场对于类似风险的关注度提高；另一方面，随着万科事件的发生，部分房企的融资成本上升，债券收益率上涨，对于愿意承担更高风险的投资者而言，这可能成为一个投资机会。
未知发言人 问：当前背景下，国央企地产的信用状况如何，违约概率有多大？
未知发言人 答：目前国央企地产整体违约概率相对较小，但万科事件显示即便是受深圳国资支持的万科，其信用状况也受到挑战。虽然实质性违约概率不高，但潜在的银行端态度变化以及新发融资的难易程度是核心关注点。如果能顺利新发债券，市场债融资将恢复常态，国央企地产违约的可能性将降低。
未知发言人 问：在评估地产企业的信用风险时，应关注哪些关键数据或指标？
发言人 答：在评估地产企业信用风险时，除了短期偿债能力，还应关注经营性现金流、母公司层面非授信现金、现金短债比等数据。此外，债券到期节奏、资金调度协调压力以及银行授信政策变化也是重要因素。比如，部分资质较好的房企由于流动性问题或市场利率环境恶化，可能会暂停或推迟发行新债，这都可能是信用风险走陡峭的重要影响因素。
未知发言人 问：对于未来一段时间内新房和二手房市场的表现，以及整体地产行业信用风险的判断是怎样的？
未知发言人 答：预计明年新房销售量将下降约5%至9%，新房销售价格增速放缓至2%以内，而二手房销售价格可能还有6%至10%的下跌空间。整体市场中二手房成交占比预计接近50%。鉴于万科事件的影响，行业后续的信用风险需要密切关注，包括房企母公司的现金状况、房企新发债情况以及银行对地产授信政策收紧情况。综合分析，目前行业信用风险尚未出清，地产债投资需结合资管类机构负债稳定性进行评估。同时，尽管利率债的核心定价基本面并非直接以房地产为参照，但如果利率回归基本面，则仍存在一定的投资机会。
